樓價拒跌之謎

7-4-2020

在各地股市多次跌停板之時，本地樓價顯得相對堅挺，即使成交量下跌，但整體價格似乎未見太大波動。仿似處於平衡時空的樓價，究竟是真有獨特的抗跌原因，抑或只是反應遲緩，應跌未跌？

早前有評級機構發表報告，估計受新型肺炎疫情影響，本地樓價會較高位下調兩成。有鑑於3月樓價比去年高位已下約8%，在相關預測下，樓價比現水平再跌約13%便已「達標」。對比於各地股市的跌幅，此估計對本地樓市的抗跌力可說信心十足。

報告認為，香港私樓供應有結構性的短缺；加上低息環境、去年放寬按揭保險適用範圍，都為樓價帶來支持，因此樓價未必有太大的下調空間。由近日二手成交價格維持平穩的情況來看，此應該是不少買家認同的觀點。

此外，大家也可舉出更多支持樓價的因素──政府的印花稅辣招持續逾10年，令近年入市的樓市買家以用家為主，他們除非山窮水盡，一般不會為了止賺或止蝕而賣樓，市場不會突然湧現一堆放盤推跌價格。而過去多年的按揭逆周期措施，也一定程度上保障了借款人的還款能力；比起2008年之前，樓市的抗跌力的確較高。

不過，樓價的抗跌力是否可令其調整局限於兩成左右，關鍵始終仍是疫情。上述的報告提及，有關估計的假設，是新冠肺炎疫情在年中達至峰頂。如果情況一如某些樂觀分析估計，疫情在年中見頂，那麼樓價可能真的沒有太多下跌空間。

一般而言，天災即使破壞力強，只要社會制度完善、元氣仍在。即使天災發生時帶來重大破壞影響經濟，但災後經濟可望快速復元，消費甚至有報復式的反彈。美國一些分析報告估計，當地第二季經濟下跌幾十個百分點，但全年只是輕微負增長，應該也是出於同類的估算。問題是現時新冠肺炎不明朗的是疫情(以及與此相關、各國半封國措施)的持續時間。不少醫生估計疫情即使在北半球的夏天消退，踏入冬天可能又有一波新疫情。先不說此種疫情、封關封城持續對經濟及市民收入的影響。單是疫情可能持續的不明朗因素，也會大幅壓抑用家的入市意欲。

以用家為主的樓市，價格波動會較其他資產為少，變化亦較為滯後。如果天災只維持一、兩季之後消退，樓價可能來不及反應便已迎來復甦。但如果負面因素長期持續，大部分人的收入都下跌，樓市亦難長期處於另一個平衡世界般拒絕下跌。最後要留意的是，今次疫情會對全球化有何影響。歐美去工業化之下，一時之間要增加口罩、呼吸機也要由中國大量進口。此種仰人鼻息的感覺未必好受，疫情過去之後，歐美會否再工業化？或部署將生產鏈分散至其他國家，在在都會影響中國及香港的經濟增長，值得進一步注意。

原文刊於信報網站2020年4月7日

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