新盤銷情與高成數按揭

4-9-2018

將軍澳一個大型新盤開售，首張價單近500伙，但發展商未有提供任何一按、二按安排。有關做法算是近年相當罕見，也引發不少評論。究竟新盤開售，發展不提供高成數按揭，是否兵行險著？當中又有什麼玄機？

有關發展商的安排被視為奇招，原因是過去幾年，新盤(尤其是大型新盤)開售，例必提供高成數按揭。由基本的銀行一按+發展商指定財務公司二按，到指定財務公司一按。市場一般的解讀，是發展商以自己的財力，為買家提供高成數按揭選擇，從而令購買力集中在一手市場。根據此種理解，有大型新盤開售，而又不提供高成數按揭安排，便屬意料之外，需要合理解釋。

在云云討論中，較有趣的觀點包括：發展商認為現階段提供高成數按揭風險較高，因此不再提供類似選擇。另一個解讀是：發展商可能是階段性安排，待有實力(不需高成數安排)的買家先入市，之後才為有需要買家安排一、二按。

新盤銷情與高成數按揭

同區大盤選用二按買家屈指可數

在討論那一種解釋較合理之前，不如先回頭，看看「新盤大部份買家需要發展商高成數按揭計劃才可入市」的假設是否真確。不同新盤有不同的按揭安排，有一些所謂「備用按揭」，由成交紀錄冊亦無從統計買家到底有沒有申請及取用發展商按揭計劃。但也有一些新盤，是指定的付款安排才有發展商安排的高成數按揭，例如共有A至E，5種付款計劃，而只有E安排有提供二按；我們便可由成交紀錄冊中看到選用此安排的買家，統計二按的使用比率。

正好，年初將軍澳同區有一個大型新盤開售，五個付款安排中，只有一個有提指定付款安排才可選用二按。全盤1,600個單位，售出逾1,500伙，根據成交紀錄冊，選用有二按付款安排的成交是5個；其他出售單位，發展商都不提供任何高成數按揭。

技術上，上述樓盤是有發展商二按的，但實際上選用的買家屈指可數，部分原因應該是有關二按安排在財務上並不吸引。當然，發展商安排的高成數按揭少人選用，不代表其他買家都只是用標準按揭成數入市，畢竟坊間仍有其他高成數按揭可供申請。但由結果看，發展商開出一個不太吸引的按揭安排，似乎未見明顯影響樓盤銷情。那麼，另一家發展商索性不提供一、二按財務安排，又有什麼地方值得大驚小怪？

原文刊於iMoney 2018年9月1日

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