新盤按揭新策略

22-2-2017

近年在按揭指引逐步收緊後，發展商亦陸續推出二按，甚至提供整筆一按，務求買家可以壓低首期支出。對買家來說，可能認為發展商安排的按揭利率偏高，發展商賣完樓又可賺按息，此中其實有一定誤解：在發展商角度看，透過旗下財務公司提供一、二按的安排其實可免則免。

對香港的買家而言，習慣了銀行的低息，例如現時新造按息大概在1.8厘水平；在借取發展商一、二按時，平均利率達5厘水平，自然認為利率偏高，甚至認為發展商賣樓時先賺一筆，貸款予買家又賺一筆。但在發展商的角度，其實未必想賺取按揭息差。

舉例而言，多個新盤提供的一、二按，都有「延期供本」或「初期低息」等優惠，買家幾年之後才以正常利率供樓。一方面，可說有關安排是發展商以初期較低的供款吸引買家入市；但由相反角度看，也可說發展商的部署，是在機制上鼓勵使用其按揭安排的買家，最好在數年內清償貸款（不論是賣樓或轉按）。

新近的發展更為明顯，某新盤由發展商提供的貸款，索性不稱作「按揭」，改叫「過渡貸款」，貸款成數需達樓價75至85%，但年期只有5年。5年後內部分貸款只需還息，5年後需一次過償還餘額。發展商在5年期後，另外提供延伸的貸款，但成數只有樓價45%至50%，而且在按息上無特別優惠，等同一般二按。

發展商不願提供高額度長年期貸款

有關設計反映，發展商其實不太願意提供高額度的長年期貸款；即使賣方因應買方需求提供一按或二按，也會希望買方在數年內清還。背後的原因簡單不過：發展商資金成本比銀行高，與其提供予買家，賺取少許息差，不如用於發展新項目。

以上描述，可能有人會得出「發展商都是免為其難提供二按」的印象。但要留意，賣方之失，不一定是買方之得。發展商把資金用於二按，相對於物業發展，利錢少了，但買家需要支付的利息的確較一般銀行按揭為高。

以上文提及的5年期貸款為例，如果樓價只是保持平穩，借用有關貸款的小業主5年後仍然難於銀行取得足夠償還舊債的按揭。屆時要不是另行籌措資金償還貸款，要不就是以相對較高的利率再向發展借取延伸貸款。

原文刊於經濟日報網站2017年2月22日
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