新盤即供或建期選擇的消長

16-8-2024

發展商推出一手樓花，一般都會有「即供」、「建築期」(建期)兩種付款安排供買家選擇。過去一段時間，建期曾成為主流，但近半年情況有所改變，樓花成交中，選用即供付款的比例明顯回升。背後原因究竟是什麼？對樓市前景又有何啟示？

發展商推出未落成的項目(樓花)，一般會提供最少兩種付款安排，第一種是物業未落成，買家已支付全額樓價，完成交易。由於通常會涉及樓花按揭，買家未入伙已開始供樓，市場習慣稱此種付款方式為「即供」。

相對來說，在樓花期只支付部分樓價(現時市場習慣為10%)，待物業落成才支付餘額，便是「建築期」付款。

過去幾年，推出市場的樓花項目中，多數買家選用建期；去年底便有傳媒統計，新盤成交中，買家採用建築期付款比例高達80%。但今年的情況有變，部分新盤，即供付款佔比回升。例如7月開售的啟德新盤，約七成買家選用即供，約三成買家選用建期。

新盤選用即供的買家比例上升，有眾多可能的理由。其中之一是過去幾年以建期購入樓花的買家，在今年物業臨近入伙時，卻遇上估價不足，難以借取原本預期的按揭金額以完成交易。例如簽約購入1000萬元的單位，支付了100萬元的訂金。但物業估值下跌至850萬元，即使借入九成按揭，只可借入765萬元，買家仍需另外準備135萬元支付樓價餘額。那些未能籌措額外資金的買家，可能被迫取消交易、損失訂金。

在樓市調整下，那些有置業需求的買家，即使不在意一時的樓價升跌，耳聞目睹入伙樓花估價不足的消息，也可能會擔心同類問題出現在自己身上。對他們來說，又要達成置業目標，又要避開估價不足的風險，一個合理的選擇便是選用即供期入市。有此類考量的買家愈多，樓花項目中選用即供的買家比例自然回升。

當然，「即供/建期」的付款比例，在不同新盤中各有不同。例如在7月開售的一個細價盤，大概一半推售單位折實價在300萬元以下。對此個新盤的買家來說，即使未來有估價不足的風險，需要籌措完成交易的金額也不會太大，此項目的成交中，大概約有六成買家選用建期付款。

值得留意的是，如果「即供付款較安全」成為準買家的共識，對一手市場的生態可能有一定影響。例如對換樓客來說，如要選用即供付款購入單位，便需要同時應付新舊物業兩筆按揭支出，對收入有較高需求。那些收入只可應付一個物業供款的買家，既不能選用即供付款，又擔心選用建期可能面對估價不足的風險，便可能會待心儀物業臨近交樓才入市。在市場對樓價企穩恢復信心前，中高價樓花的去貨速度可能持續放緩。

原文刊於信報網站2024年8月13日