政改之後的樓市

11-3-2021

這個星期新聞焦點之一，是人大會議。人大料將全面更改香港的立法會及行政長官的選舉制度。在政制之後，被廣泛視為香港深層次矛盾的房屋、土地問題，會不會也出現「最終解決方案」？

如無意外，人大將以修改基本法附件的方式，全面更改立法會、行政長官選舉委員會的組成。下一步的本地立法配合，在建制派全面主導的立法會，也不會有任何阻礙。但應該沒有人會認為，單純更改政制，就可建決香港問題。而不管香港哪一方的政治勢力，多多少少也會認同，房屋問題是本地深層次矛盾根源之一。政改之後，官方下一個大動作，會不會是大幅增加土地供應，便值得留意。

會否增土地供應值得留意

過去不論是填海造地抑或發展郊野公園，都會引來各方反對，在政府政治能量不足的情況下，任何議案都可以討論經年。而政改之後，在議會拉布也可能被DQ、建制力量進一步主導立會，似乎便沒有甚麼政治勢力可以阻礙政府在土地供應上大展拳腳。特區政府會不會在此大好時機，大幅增加土地供應，令香港人較易達成安居的夢想，順便爭取民意支持、紓解民怨？

雖然中央政府也認同土地問題是矛盾之源，政改之後，在制度上似乎也沒有甚麼力量會阻礙港府大刀闊斧增加土地供應。問題在於，事實上的高地價政策實行多年之後，不單港府的財政收入一大比例依賴於高地價；自住物業也是眾多中產家庭的最重要資產。

要大幅增加土地、把樓價壓下去在操作上似乎不難，就算是填海，財政上似乎仍可支持。難的是高樓價的「既得利益者」，不單單是少數發展商，也包括為數眾多的小業主。過去港府調控樓市，予人一個「既不想樓價大升，也不想樓價大跌」的印象，例如2019年樓價輕微調整，港府便剛好在年底放寬按揭保險，結果在疫情之下，2020年二手成交量反而大升，樓價亦維持穩定。如果要大幅增加土地供應，政府又會否擔心樓價不穩？

簡單歸結，樓價高企，年輕人難置業，是新世代怨氣深重的原因之一。可一旦樓價下跌，業主資產蒸發，到時不單他們有怨氣，負財富效應也可能拖累經濟。展望未來，港府大幅變更土地、房屋措施的阻力大減。但政府是否已想清楚，放棄實行多年的高地價政策，會有甚麼連鎖效應，反而會是更大的問題。

原文刊於經濟日報網站2020年3月10日

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