收水或減少樓市動力？

23-6-2021

樓市氣氛暢旺，新盤熱賣、二手市場持續出現創新高成交，市場目前討論的不是今年樓價會不會打破2019年的高位，而是破頂之後年內會再上升多少。但在市場一面倒看好樓市的情況下，宜留意聯儲局的政策改變，會否令市場動力放緩。

聯儲局6月議息結果維持利率不變，但會後的點陣圖顯示局內主流意見認為2023年聯邦基金利率中位數應較現時上升0.5厘。雖然加息半厘對按揭還款影響有限、而且預期極度低息環境仍維持約一年；但聯儲局加息，預示量寬政策將收緊。一般認為熱錢充斥、利率低企是2008年以來的樓市升浪的一大動力。如果各國央行收水、利率回升，推動樓市上升的引擎出力下降，樓市便難長期上升。

值得留意是，量寬只是本地樓市上升的主要原因之一；同一時間，亦不可忽視其他因素同樣在推動樓市上升。

以M2貨幣供應來說，2021年4月比2008年底上升約151.6%。而同期差餉物業估價署樓價指數上升了273%。樓價升幅，幾乎倍於貨幣供應增速。樓價上升似乎不能單由量寬解釋。

回看數據，另一個樓市上升的主要動力是基本住屋需求。看看住戶數目、公私營住宅單位的存量的10年變化，便可看到供不應求的情況在過去10年持續惡化：

2009年

家庭住戶數目：229.7萬戶

私人住宅存量：109.1萬個

公營房屋數目：113.5萬個

2019年

家庭住戶數目：261.4萬戶 (上升31.7萬戶)

私人住宅存量：120.6萬個 (上升11.5萬個)

公營房屋數目：125.6萬個 (上升12.1萬個)

#公營房屋為財政年度完結時數字

大致上，家庭住戶數目10年來增加的數量較同期住宅存量多8.1萬個，此明顯是過去10多年推升樓價的另一主力。我們不知道在另一個平行時空下，如果M2供應增速較慢、但公私營住宅同樣跟不上住戶增速的情況下，樓價升幅會放緩多少。但大致上可以預計，即使供應持續緊張，如各國陸續收水，樓價的升勢亦會放緩。

推動樓市的雙引擎其中一個預計會慢慢收油，剩下的另一個「供不應求」因素，在官方(中央及香港)認定樓價太高是社會不穩定因素的認知下，亦存在不確定因素。以短期走勢而言，在兩大引擎尚未收油的當下，隨疫情改善，估計樓價在年內較大機會再創新高。但中線而言，大家卻要留意兩大引擎收油的速度、政策會否轉向，甚至為樓價帶來壓力。

原文刊於信報網站2021年6月22日

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