撤辣刺激作用消退？

19-4-2024

周末一手成交回落，有外資大行發表報告認為，撤辣的刺激作用消退，並預期樓價仍然受壓。一手成交量的確有所回落，但撤辣帶來的，應該不止是一時的刺激。今年一手住宅的成交量仍可望挑戰新例以來新高水平。

說撤辣的刺激作用減弱，是一個公平但容易引起誤判的評估。說「公平」，因為無論由按月或按周的數據變化，都可發現一手住宅成交量減少。受惠於港府撤辣，3月一手成交飆升至逾4100宗，而4月上半月，一手住宅成交量只約1000宗。客觀上，撤辣後次月，一手成交量大幅回落。

不過，「撤辣的刺激作用減弱」同時也是一個容易引來誤判的說法。自2013年香港實行「一手住宅銷售條例」以來，一手住宅按年成交量都在9000至1.9萬宗之間波動，11年的按年銷售平均數約1.48萬宗，按月平均約1233宗。

類似3月成交量高於4000宗的情況不可能長期維持。發展商因應市場氣氛輕微提升價格，也令準買家的入市步伐放緩。4月截至14日，一手住宅成交量暫錄1000宗，由於仍有幾個大型項目將在月內推售，估計全月一手住宅成交量會在1800至2000宗。

任何政府政策的改變，都帶來短期及中長期的效果。撤辣的短期刺激，是一部分因過去辣招的購買力因印花稅減少，而立即作出入市決定。而中長期來說，非永久居民、新來港專才、有意買樓作投資用途的各類購買力，入市的意欲都不再受壓，理應為樓市帶來中長線置業需求。

假設4月至12月，平均按月成交維持1500宗，全年一手住宅成交量便會達1.8萬宗。一手住宅成交量仍會較過去11年平均數高出兩成。簡單來說，撤辣本身當然有其短暫的刺激作用，而此作用可能已經消退。但撤辣帶來的中長線利好作用，此刻仍未完全反映出來。

當然，以上集中討論的是成交量。在成交價方面，參考地產代理統計，3月一手貨尾量仍達2萬個以上。由於發展商會持續推出新項目，即使今年一手成交上升至1.8萬至2萬宗，估計一手貨尾量仍會維持在1.5萬個以上，相當於一手樓市一年的吸納量，在貨尾被大規模消化前，樓價難有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2024年4月16日