按揭負利率環境或告終

26-9-2015

上周聯儲局未有加息，雖則聯儲局主席表明10月仍有加息機會，但市場一般估計，在低通脹、環球經濟又可能受中國增長放緩拖累，未來一年美息（及港息）亦難以明顯上升。不過，名義利率雖然未見上升，但實質利率卻提早回升，刺激物業投資的因素已然大幅消退。

有關於按息與樓市的關係，一般人的印象是「減息利好、加息利淡」；但不少較專業的分析均指出，統計上名義按息升跌其實與樓價起落未見明顯關連–1997年至2003年樓價持續下跌，期間按息是先升後跌、相反2003年至今樓價輾轉上升，中間利率升跌均未見對樓價有明顯影響。最明顯的是2005至2006年，新造按息由大約2厘升至5厘水平，但期間樓價仍持續上升。事實上，與樓價較有關連的，不是名義利率，而是實質利率。

經濟放緩 通脹明顯回落

實質利率指的是已經將同期通貨膨脹排除後的利率。當實質借貸利率為負數時，意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失，幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來，也意味借款人處於較有利的位置，理論上會刺激借款投資的需求。

過去幾年，新造名義按息大致上維持在2厘水平，而過去數年通脹大致在4至5厘水平–名義按揭利率均低於通脹，處於實質負利率水平。樓價亦一如理論，持續上升。

雖然市場估計美息及港息沒有太多上升的空間，但今年以來，受中國經濟放緩、資源價格下跌影響，通脹率已見明顯回落–去年通脹率為4.4%，港府年初時對2015年的通脹預測為3%。而於本周公布的最新數字，8月份本地消費物價指數按年上升2.4%。考慮到通脹回落，實質按息已由年初的約-2.4%，上升至現時的-0.4%。

實質按息今年已升2厘

以名義利率計，新造按息的確未有上升，但以實質利率計，可以說按息其實在過去8個月已上升約2厘。當然，實質按息在現時仍然處於負利率水平，但負利率對刺激置業需求的作用已大幅削弱。

現時市場一般估計，美息未必有太大上升空間；就算美息微升，當初沒有跟足美息減幅，近日資金持續湧入的港元，亦有不跟足美息上升的條件，港息（包括按息）如果只是微升，不足以引發樓價明顯調整。但按息如在現時通脹水平下微升半厘，來年按揭負利率的年代便會告終，樓市會失去一大利好因素。

回顧過去數據，實質按揭利率多數時候會處於正數水平（名義利率較通脹為高），實質按息近零，也不會引發樓價大跌。不過，通脹偏低，往往代表經濟動力不足，一般人的收入增長預期放緩，置業、換樓的需求均會放緩，碰上新供應增加，將可能引發樓市出現一定調整。

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