按揭市場的「堅離地」建議

11-5-2016

首季負資產突破3位數，惹起各方關注，不少人建議，要減少物業成為負資產的風險，買家宜考慮多支付首期。套用一句潮語，類似建議有點「堅離地」，而且搞錯了大方向，有意無意間令人忽視真正的風險。

本地樓價雖然較高位輕微下跌一成多，但樓價收入比偏高是不爭的事實，在樓價高企的情況下，儲蓄首期入市從來都是大工程，建議買家入市時「多付首 期」，以減少物業成為負資產的機會，算術上正確，但卻帶點「何不食肉糜」的「堅離地」感覺。更嚴重的，是類似建議令人忽視真正的風險。

「多付首期」的意見，等同有人主張，減低交通意外的方式是「減少開車」一樣。說錯嗎？邏輯上沒有錯，但大概不會有人認為那是真正有效的控制風險措施。

正如我們多次提出，除非完全禁止按揭，又或樓價只升不跌，否則「負資產」便只是一個自然現象。要處理按揭風險，重點在於避免借貸金額超出自己的負擔 能力，而不在於控制按揭成數。傳統上銀行用的標準是Debt-Servicing Ratio（DSR），過去一般要求的標準是供款不逾月入5成。近年金管局引入壓力測試，令近年新批按揭的平均負擔比率約為35%。維持較低的負擔比率， 即使借入的按揭成數較高，對借款人的財務亦不會帶來太大負面影響。

另一個重點是避免借入利率較高的貸款。按息愈高，對借款人還款的壓力愈大。

標準的高成數按揭，利率貼近一般按揭，現時利息低至2厘水平，加上要通過壓力測試，還款對借款人來說應處於可負擔水平。現時市場有部分高成數貸款， 例如新盤發展商的一按，由於不涉銀行，借款人亦不需進行壓力測試。買家如有需要採用類似安排，宜充分了解類似產品未來還款時的壓力。

如果借款人將按揭供款負擔控制在一個合理水平，借取的按揭究竟是樓價6成抑或9成，根本無關宏旨。相反，就算多付首期，減少按揭成數，但有關供款佔入息比例偏高，則仍然是高危舉動。

原文刊於經濟日報網站2016年5月11日
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