另類供樓供三代

13-2-2017

傳說中，日本在上世紀泡沫經濟年代，樓價高企，一般小市民收入難以負擔樓價，打工仔要拖長按揭還款期，出現所謂「供樓供三代」的情況。在香港，銀行按揭還款期上限為30年，原則上不會出現超長還款期的現象。但細究下來，另類供樓供幾代的趨勢已在香港出現。

說是「另類」，指的是供款年期難以延長，表面上不會出現數代人接力供樓。但如果說「供樓供三代」的核心問題是樓價高企，單靠一代的財力難以獨力完成置業大計，需要父母輩協助的話；那麼父母資助子女首期，甚至作為聯名借款人以通過壓力測試，借取按揭的情況，在香港的確有日益普遍的趨勢。

早前便有物業代理集團表示，其客戶群中，有近4成是靠父母及其他家人協助首期。在資助首期之外，近年按揭申請中，子女買樓，要父母作按揭擔保人或聯名借款人的情況亦屢見不鮮。

同一現象可以有多個解讀方向，上述物業代理集團高層便認為：中國內地子女需要父母資助入市的比率高達7成，相較而言，香港的數字仍偏低，此方面的購買力大有再推動樓價上升空間。同樣地，在按揭申請上，如果單純考慮初次置業年輕買家的收入，實在難以負擔按揭供款，但如果考慮到香港在上世紀80年代經濟起飛，不少年輕買家的父母累積一定財政實力，便可能會得出「樓價尚在買家(在家人支持下)可負擔範圍」的結論。

不過，由較審慎的角度看，大量年輕買家要家人資助在可順利入市，也代表高企的樓價影響的已不是一代人的生活，甚至可說已開始蠶食上一代人的退休儲備，難說是健康現象。

針對部分新世代買家難以獨力通過供款比率要求及壓力測試的情況，個別銀行亦開始調整按揭的審批標準。舉例而言，物業按揭的還款期會受借款人年紀及樓齡限制；以年齡為例，一般銀行會規定按揭還款期+借款人年紀不可高於某一上限，例如75年。當借款人不止一人時，過去銀行往往會以「收入較高者為準」。此一要求會可能會令「高薪父母+低薪子女」的借款人組合難以取得較長的還款期。

例如父親與兒子共同申請按揭，二人年紀分別55及25歲，父親收入較高；過去一般情況下，銀行計算人齡+樓齡的限制時，會以父親為準。如果銀行對人齡+樓齡的上限是75年，則有關按揭年期一般只可至20年。由於樓價高企，類似父母與子女聯名買樓的情況愈來愈多，如維持「以薪高者年齡為準」，便難以提供較長期期按揭，可能令借款人難以通過壓力測試。

近日開始有銀行調整指引，在多名借款人的申請中，申請人年齡的計算改以「年輕者為準」，有關改變便可令借款人較易取得較長年期的按揭；亦可說由側面反映，樓價高企，部分新世代置業人士愈來愈需要家族支持才可順利入市。

原文刊於iMoney2017年2月11日
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