半自住半投資者對樓市的影響

8-1-2019

樓價下跌，但不少意見認為僅屬調整，原因之一是今個樓市周期，投資者幾乎被趕絕，市場以用家為主，表現應該會較為穩定；相反意見也指出，近年樓價反覆上升，市場上不乏「邊住邊炒或半自住半投資」的用家。究竟此類買家又會對樓市帶來多少影響？

先來為「半自住半投資」定性，大致的意思是此類買家置業時，在可與不可之間，並非一定要買。他們購入單位後，的確也是用於自住。但在入市之後，假使樓價升至理想價位，他們也不介意鎖定賺幅，套現離場。

首先要指出的是，買家動用大筆資金入市，多少都希望物業在將來有所增值。在此意義下，絕大部分用家入市，都會有點投資成分。近30年的樓市發展，也的確令「買得大賺得多、早買早着數」成為市場信仰。

不過，不論購入物業自住者，有多希望樓價升值，他們仍會受到現行所有樓市或按揭措施的影響。行為上，現行樓市措施會令半自住半投資者，難以從事過去旺市時頻繁式的買賣──買入單位自住不滿3年轉手，一樣要支付額外印花稅。在按揭槓桿上，他們一樣受影響，一般按揭成數只有五至六成。

半投資者亦難「一開二」

過去一些「邊住邊炒」的法門，現在亦變得難以執行。例如在上一個高峰期，自住物業升值了，業主由此加按套現，作為投資第二個物業的首期，是一件相對容易的事。所謂「一開二、二開四」，物業有如阿米巴一樣無限複製的小業主理想，便是由此而來。而在現行的規範下，就算自住物業升值，買家執行「一開二」的難度也遠較過去為高。

在上一個周期，由於信貸資料庫無按揭紀錄，業主可以用一份收入，分別向多家銀行為多個物業申請按揭。以七成按揭計，投資者的槓桿效果可以是「七成+七成+七成……」再以租養樓，樓價升至心水位，便加按增持。當然，「出得來行，遲早要還」，樓市一旦轉勢，租金收入下跌，收入支持不了供款，要急讓離場，出現雪崩式下跌。

而在2011年後，按揭資料加入信貸資料庫，一份收入申請多宗按揭的故事成絕唱；而且多於一個按揭物業的話，第二個物業按揭成數被壓縮至30%或40%。而所有按揭(包括為他人擔保的按揭)的供款比重也要合乎壓測要求。包括那些「靠父幹」置業的個案，即使入市有家庭資助，但只要涉及銀行按揭，整體供款負擔便會受限，對金融體系而言，風險仍是較上一高峰期為低。「樓市阿米巴」即使未完全絕跡，自我複製的能力或規模都已經大為失色。

撇除「一開二」的市場參與者不計(實行「一開二」的話，他們購買第二個物業已經是明顯的投資行為)。另一類「邊住邊投資」的行為是「換馬」，意思是物業升值了，便套現換樓──把賺得都投資於下一個物業。技術上，此是售出一個物業、購入一個物業，因此可歸類為自住；但某程度上，如果小業主寄望於「買得大、賠得大」，實際上也是一種投資操作，而且在「換馬」的過程中，小業主需要投入更多的資金、物業佔資產比重亦會上升，可以說風險亦相應增加。但此種行為其實同樣受限制──沒有足夠收入，一樣難以換樓。

大致上，在按揭指引被有效執行的情況下，不管一名買家入市時，心底裏「投資」的比重有幾高，他也難以借入超出自己負荷的樓債。何況根據2016年人口普查，122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分二沒有按揭供款或需要支付借貸還款，社會整體上的樓按負擔處於可負荷的狀態。

普遍用家難以執行「一開二」或「換馬」的策略，結果便是投資規模受限。1997年旺市時，一年物業成交宗數分別為20.5萬宗。2007年，金融海嘯前夕也有逾14萬宗；而近3年的成交量，按年只在7萬、8萬宗徘徊。較高峰期大幅減少的成交量，一定程度上可說是投資成交大減的必然結果。

「半自住半投資」的心態，大概不可能，也不必根絕；只要其規模受限、制度上保障到入市者不會過度借貸，便不會增加系統風險。

原文刊於信報網站2019年1月8日

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