升跌市的估價表現

12-3-2019

新春過後，樓價已有回升趨勢，個別屋苑呎價正挑戰去年高位。而在樓價回升時，有報道指出，個別成交個案出現銀行估價不足的現象。究竟銀行估價不足的情況，應該如何解讀？

按揭是以物業作為抵押品的貸款，抵押品的價值是多少，自然是一個關鍵問題。獨立的抵押品估價，是在按揭貸款審批中一個步驟。面對銀行估價低於成交價，有人會認為情況反映銀行不看好樓價，又或是反映樓價升幅太急。其實以上說法都欠缺根據。

升跌市的估價表現

估價一般有兩種方式，一種是按近期相類成交估值，盛行於住宅；另一種是按租金回報估值，盛行於工商舖。以近期相類成交方法估值，在樓價上升時，較易出現估價「一時」追不上成交價的現象。因為估價者(測量師)看到的都是前一段時間，樓價較低時的成交價，由此作出的估價，自然會落後於最新的成交價。

如果我們回頭看去年第四季的成交，會發現當跌市時，普遍出現的是成交價低於估價的現象。因此，近期出現估價低於成交價的現象，反而不可視為一個偏淡的訊號。

值得留意的是，在升市時，估價雖然未必即時追得上成交，但當市場陸續出現新高價成交時，估價行還是會慢慢追上成交價。而現實中有一個吊詭的事實：估價理應是獨立的，但如果估價行評估的物業價值長期低於市值，銀行便無從使用其估價結果、估價行亦難以生存。

相反，在跌市的時候，即使估價行的反應較慢(樓價由120萬元跌至100萬元，而估價結果是110萬元)，並不會影響銀行決定是否採用有關估價，因為按揭成數是以成交價及估價中的低者為準。所以我們常常會看到，在跌市時，估價調整得似乎較慢；但在升市時，估價調整得較快的現象。

原文刊於信報網站2019年3月11日

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