升市提防黑天鵝

12-5-2021

近日樓市升勢動力十足，在拆息見十多年新低、疫情受控、經濟恢復增長的大環境下，樓價可能在年內出現顯著升幅。但在升市之際，必須留意，市場似乎潛伏不少黑天鵝，樓價前景並非一面倒完全樂觀。

從表面看，樓市升勢甚為全面，港九新界一、二手盤都出現破頂價成交，連續兩個周末的一手成交量突破400宗。但升市之中，市場也隱藏不少負面因素，可能左右未來樓價甚至宏觀經濟。

黑天鵝之一是美國利率政策。在美國量寬持續之下，香港的利率維持低企。雖然聯儲局曾經表明未來2、3年都會維持低息，但曾任聯儲局主席、現任美國財政部長的耶倫早前卻在一場經濟研討會上表示，美國可能需要加息，以壓抑可能過熱的經濟。雖然她之後澄清言論並非建議聯儲局更改利率政策，但美國高層對持續量寬有疑慮應是事實。如果美國實體經濟持續改善，聯儲局加息似乎是合理反應。一旦本地按息隨美息回升、不但有樓在供的業主每月供款上升，在低租賃回報的情況下，也會影響投資者入市意欲。

第二隻黑天鵝是土地政策。香港樓價長期高企，原因是土地供應不足。但香港未發展土地達70%。只要政府狠下類似於改動選舉制度的決心，不管是郊野公園周邊、新界的魚塘農地、要改作發展用地，其實也沒有太大難度。主要的阻力，恐怕只是新增土地增加，可能會影響政府的土地收入。

第三隻黑天鵝是疫情。單看香港，雖然港府明顯認為港人對注射疫苗不夠熱情；但香港的感染個案算是極低。各類抗疫措施放寬，也為經濟恢復營造基礎。但環觀全球，疫情遠遠未可言「受控」。市場期待疫情受控，香港可恢復對外往來，帶動經濟增長。但外國疫情持續，環球人員往來、旅遊商務也難全面恢復。香港與新加坡的「旅遊氣泡」便好事多磨，一波三折。萬一通關之後，有潛伏期的病人進入境內，本地隨時又迎來新一輪爆發。

上述幾種負面因素中，部分即使成真，對樓價的負面影響也可能有限。例如利率，在經濟恢復增長的前提下，就算按息往上調2厘，對樓價的壓力也未必太大。而說得上是黑天鵝，也代表發生的機率偏低，但在主流觀點一面倒看好的情況下，用家也應防患未然，即使對樓市前景樂觀，也宜持盈保泰，不應孤注一擲於樓市。

原文刊於信報網站2021年5月11日

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