加息不似預期 樓價看漲？

1-6-2022

市場對全年美國加息幅度的預期較之前略為收窄，雖然6、7月美息料仍會按步上調共1厘，但市場開始討論美息年內升幅可能不似預期。壓在香港樓市的一個不明朗因素如果消失，本地樓價是否會重拾升軌？

市場一般估計，6、7月美國兩次議息，聯邦基金利率在每次議息都上升0.5厘。8月無議息會議，而市場暫時對9月的加息步伐意見分歧，美國銀行預估，如果美國經濟惡化或通脹降溫，聯儲局在6、7月加息共1厘後，可能暫停加息步伐。

如果美銀的估計正確，聯邦基金利率可望在1.75厘至2厘見頂；對港元利率而言，較可能的結果會是，1個月港元拆息在「方向」上可能跟隨美息，尤其是近期銀行體系結餘點為下跌後，現時約在0.2厘水平的1個月拆息，多多少少會向上調整；而最優惠利率可望維持不變。當然，前提是美息真的再加1厘便暫時止步。

在上述情景下，多數以H按供樓的小業主，每月供款會略為增加，但連H按的鎖息機制都未必會被觸動；加息對樓市的負面影響相當有限。如果市場確定港息上調空間不大，不明朗因素消失，對樓價會帶來支持。

不過，要留意息口走向只是影響樓價的其中一個因素。新一屆(一如過去兩屆)政府看來會銳意增加住屋供應、而本地勞動人口減少，情況都可能影響住宅的供求。在香港的小氣候之外，中國經濟的大氣候同樣值得留意，在美國加息之時，中國卻在減息，早前人行下調5年期貸款市場報價利率0.15厘。配合其他增加流動性的措施、上海在6月起恢復正常生產，都有利支持中國經濟，間接對香港有利。

不論是減息，抑或「十萬人經濟會議」，起因都是經濟增長放緩，如無意外，今年中國經濟增長會是改革開放以來最低的一年。一場大會能否推動中國經濟再進入高速增長軌道，仍有待觀察。畢竟，除了中國，似乎再沒有主要的國家在堅持抗疫，在外圍的「躺平抗疫」的情況下，中國內地及香港堅持清零就相當於半封關，難以想像在商貿未全面復常前，如何推動經濟增長。

原文刊於信報網站2022年5月31日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).