利率料橫行 對樓市影響中性化

25-3-2023

 聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面，美息在現水平大幅回落的空間不大，置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。

去年港元拆息跟隨美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率由年初的1厘多，上升至年底3厘多的水平，而且去年底時，美息走勢仍不明朗。低息環境改變，而加息盡頭又難以估計，是大量樓市準買家轉趨觀望，成交萎縮的原因之一。

超低息環境難重現

今年首季市場對美息走勢的預期仍然反覆，2月以前，市場傾向認為美國通脹將受控，美息上調幅度收窄，其後聯儲局卻一度「放鷹」，暗示會持續加息。直到矽谷銀行出事，市場再度預期美息接近見頂。本周聯儲局把聯邦基金利率上調0.25厘，現為4.75厘至5厘。由於點陣圖顯示與會官員預期今年美息在5.1厘見頂，反映美息或上調多一次，幅度只有0.25厘。

對香港樓市來說，以上應算是正面消息——市場不怕個別因素輕微變化，最怕的是前景不明。3月份一手成交暢旺，部分原因可能是本地樓市參與者預期利率不明朗因素消退有關。

不過要留意的是，「不再加息」也不算是特別利好的消息。回顧2008年以來樓市的反覆上升，一個主要原因是極低利率的環境長期持續。按揭利率長期維持在2厘以下，低於一般住宅的租金回報，自然帶來龐大的自置物業及投資需求。

買樓收租不划算 樓價不上不落

而極低利率的環境無疑已經在2022年完結，可見將來，各大央行似乎也會極力避免無限量寬的貨幣政策。聯儲局本周的會後聲明表示今年內不會減息，而未來就算美息回落，預期也難以重現過去的零息政策。在聯繫滙率下，未來幾年香港按息或在3厘左右徘徊。

先不論辣招遏抑投資的效果，樓按借款成本在3厘左右，一般住宅租金回報率只有2厘多，定期存款又提供穩定3、4厘的回報，已令不少投資者打消買樓收租的念頭。展望未來，本地樓價可能有幾年進入不上不下的穩定期。

原文刊於置業家居2023年3月24日