再見按揭負利率

28-10-2015

統計處上周公布9月消費物價指數，按年只上升2%，較8月數字2.4%再度回落，較去年全年4.4%的通脹率更是大幅下調。不經不覺之間，支持樓價高位運行的一個主要因素-按揭負利率已慢慢消失。

視乎計息方法，現時一般新造按揭的名義利率約為1.9厘至2.15厘不等。當貸款的名義利率較通脹率為低時，便叫「實質負利率」，例如去年通脹率 4.4%，假如當時新造按揭名義利率為2厘，實質負利率便是-2.4厘；意思是取用貸款的一年利息成本，都及不上貸款本金購買力被通脹蠶食的程度。在實質 負利率環境下，對借款人較有利，理論上會刺激投資者借款購置固定資產，造成樓價上升。

而由2008年以來，過去幾年，新造名義按息大致上維持在2厘水平，而過去數年通脹大致在4至5厘水平－－名義按揭利率均低於通脹，處於實質負利率水平。 樓價亦一如理論，持續上升。9月通脹率下調至2%，意味新造按息已貼近通脹；如果按息微升，又或通脹持續回落，都意味實質按息重回正數。

實質利率仍處偏低水平

當然，所謂實質負利率並不是一條生死綫，不是說實質按息為負，則樓價必升；又或相反，如實質按息為正，則樓價必跌。現時即使按息微升，又或通脹再回落，實 質利率仍然處於一個偏低水平。對投資者來說，借錢買樓的吸引力可能減少；但卻不足以改變用家決策。要買樓自用的，在此情況下還是會入市，已經入市的用家， 更不太可能因為實質利率由負轉正而售樓離場。

另外，在新造按揭申請人的觀點來看，現時按息的確貼近通脹率；但不要忘記，過去數年銀行按揭戰激烈，2010年前後，新批按息一度低至H+0.7厘水平， 吸引大量客戶轉按，以現時一個月拆息0.22厘計，此批在數年前轉按的用家，供款利率仍不足一厘；對他們來說，現時仍處於按實質揭負利率的年代。

綜合而言，實質按揭負利率作為利好樓市的一個重要因素，已然大幅削弱。不過，在實質按息仍然偏低的環境下，預期不會單單此而觸發樓價出現明顯調整。分析樓 市時，較少人談及實質負利率的影響，但回顧過去數年數據，按揭負利率的確與樓市上升同步出現，其變化因此值得參考；新造按揭實質按揭利率由負轉正，或會為 樓市帶來更大的壓力。

原文刊於經濟日報網站2015年10月28日
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