兩個負擔數據 看本地樓市調整趨勢

27-1-2016

近日有兩個在表面結論上截然相反的數據出爐。不同機構的樓價或按揭負擔數據，一些會創新高，一些會創新低，背後牽涉統計方法及數據解讀。但值得留意的是，結論看來截然不同的統計，可能暗示往後樓價調整的趨勢：少量成交下，價格出現明顯調整。

國際調查機構Demographia指，2015年香港住宅物業在全球多個城市中，蟬聯最難負擔的「寶座」，2015年，市區一個小單位的樓價，相 當於家庭年收入中位數的19倍，數字較2014年的17倍進一步惡化。一般本地媒體的演繹，是一般家庭要不吃不喝19年，才可購入一個市區小單位。

另一方面，金管局新近的數字卻顯示，2015年11月，銀行新批住宅按揭的供款負擔比率為34%，較2010年的41%明顯改善，也創當年推出逆周期措施以來新低。

前一個調查說近年本地樓價對比於家庭收入倍率愈來愈高，後一個統計卻說新批按揭供款負擔愈來愈低。原因在於兩個調查的方法完全不同，而某程度上，兩 者都有一定缺陷，難以反映整體圖象。例如Demographia着眼於樓價與收入比，沒有/不必考慮本地大量家庭居於公屋，理論上私樓價格對他們生活沒有 影響。調查亦沒有考慮近年按息持續低企，變相令置業人士每月供款減輕。

金管局的統計是銀行批會的實際數據，但統計不會直接告訴你，供款負擔比率愈來愈低，與近年按揭成數受限，平均還款期愈來愈長有關。統計更大的缺陷， 是沒有反映近年財務公司在按揭市場更為活躍、發展商亦爭相為旗下項目提供一按的現象。考慮到銀行以外的按揭數據，新批按揭的實際供款負擔應會比官方數字為 高。

不過，將兩個有調查放在一起，卻可能有助於大家了解樓市整體大勢。一般私樓價格對中等收入家庭來說已是難以負擔，結果是成交量相對疲弱。2015年 一、二手住宅成交註冊量大概5.8萬宗，數字為近年新低。撇開低收入公屋戶也納入樓價負擔統計等小問題不談，Demographia的統計大致反映，近年 樓市只由較高收入的家庭參與。去年上半年樓市創新高，其實只由相對少量成交個案推動。

另一方面，近年入市的買家，受惠/受制於壓力測試，應該有不錯的償還能力，一定程度上可以抵受按息上升的衝擊。但大家亦應記得，近年的升市其實只由 少量成交支持，而在成交持續稀少的情況下，少數業主一旦財政出現問題，平價賣樓對市價的影響遠較成交量充沛的時候大。簡單來說，現時市況下，少量低價成 交，便會是新的市價。

展望未來，如果外圍經濟未見起色，本地個別行業收縮，也可能會令樓價出現較大波動。

原文刊於經濟日報網站2016年1月27日
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