內地樓市限購的漣漪效應

5-10-2016

內地多個城市為遏抑樓價上升，紛紛推出「限購令」，加強對市民購買第二套住宅物業的限制。在限購令實行前，各地都出現搶購物業的現象。對香港人來說，亦值得留意有關限制的漣漪效應──內地樓市蓄洪的作用下跌，會不會促使資金湧入香港。

內地樓市近一年的表現可說令人傻眼，在經濟增長放緩，以及眾多三、四綫城市住房空置率高企之際，一、二綫城市樓價卻持續攀升，深圳樓價按年上升更達4成。經濟增長放緩而樓價上升，原因不外乎資金供應充足。

充裕資金情況持續

樓價飆升，終於觸發政府出招，多個城市推出「限購令」。措施各處不同，較嚴格的限制是非當地戶籍人士不可購買多於一套住宅。無錫、濟南都將第二套房樓按上限6成，濟南另外要求第一套住宅樓價上限7成；合肥要求第一套住宅樓價上限7成、本地人限買2套住宅、外地人要在當地交社保費一年以上才可買一套住宅。至於北京、上海、深圳、廣州等大城市，更是年初已陸續推出限購措施。

綜合而言，新一輪限購措施的執行似乎甚為嚴格，不少剛公佈將推出限購令的城市，隨即觸發買家在新令實施前入市；山東濟南誇張至要開放體育館供新盤買家辦手續。

洩洪或湧至港樓市

值得留意的是，推動內地人買樓的基本因素──資金供應充足，似乎一時三刻也改變不了。內地樓市成為資金蓄水池，吸納大量資金，推升樓價。中國政府現時要控制樓市泡沫，限制資金進入內地樓市，但氾濫的資金總要找地方安置，香港樓市便可能是其中一個排洪方向。

表面看，香港早已推出一系列措施限制外來資金進入樓市，包括雙倍印花稅、買家印花稅，總稅率可達樓價23.5%；之後3年內轉讓又要交10%至20%額外印花稅。成本不可謂不高，加上非自用或非本地收入人士申請按揭成數受限，結果過去幾年的外來買家成交量的確見減少。

辣招阻嚇力相對低

不過，現時內地出限購令，投資者購買內地住宅受限，即使合資格買樓，按揭成數也減少。對比而言，香港針對外來買家的辣招阻嚇力便告減少──何況部分新盤更會為需要支付買家印花稅的外地買家提供優惠、又提供一、二按降低首期支出。

對已經習慣按息低於2厘的香港人來說，或會認為發展商的一、二按4、5厘的利率太高。但內地首套房樓按利率平均就是4.44厘，內地買家對本地新盤一、二按的利率似乎不會太抗拒。

近月本地樓市單純在美息未加、本地按息下調的因素配合下，已見明顯回升，如果內地城市普遍推出限購令後，會不會引導內地資金湧入香港，值得關注樓市的人士留意。

原文刊於經濟日報網站2016年10月5日
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