供平過租趨普遍 或刺激用家入市

21-10-2024

近兩年的租金上升，按息亦在9月開始回落。在特定條件下，已出現同一單位的按揭供款低於租金的現象。由於租金上升、按息下跌的趨勢持續，預料情況有利於樓價回穩，甚至支持樓價出現小幅度回升。

過去幾年樓價回調，其中一個背景因素是按息高企，同一個住宅單位的每月按揭還款，大幅高於租金支出，令更多用家傾向以租樓解決居住需求。以一年前即2023年10月的數據為例，當時新批按揭的利率約3.625厘，以一個樓價400萬元單位為例，七成按揭，30年還款期，每月還款約12769元。當時A類住宅單位(面積40方米以下)的租金回報率約3.1厘，即市值400萬元住宅，年租金12.4萬元，月租10333元，供款高於租金。如果我們改變條件，例如調升按揭成數，又或還款年期縮減，供款高於月租的幅度會更大。

不過，過去一年，租金持續上升，今年8月A類住宅單位的租金回報率升至3.7%，市值400萬元的單位，每月租金大致上升至1.23萬元。如果買家以近月大銀行推出的定息按揭計劃還款，以七成按揭，30年還款期，首5年定息3.125厘計，月供11995元，已輕微低於每月租金支出。

考慮到近2年租金在各類專才計劃推動下持續上升，而減息周期才剛開始，供平過租的情況料會漸趨普遍。如果準買家以租金與每月按揭還款作為是否入市的衡量標準，那麼天秤會持續向「買樓較有利」的方向傾斜。

當然，按揭供款多寡涉及多個變數，利率只是其中之一。尤其是當市場氣氛改善，樓價回升時，將抵消按息下跌對每月供款減少的影響。

不過，考慮到其他基本因素，展望未來，租金仍有上升壓力。租金上升，而按息下跌，仍是大趨勢。早前有國際機構公報大學排名，香港有5家大學擠身首百名，對非本地生入讀有一定吸引力，政府亦銳意增加本地大學的國際生名額，把香港打造為高等教育中心。問題是，國際生來港就讀，如不能居於大學宿命，他們便需要在市場上租用住宅。

有研究顯示，隨本地大學增收非本地生，假設全部非本地生都需要宿位，而25%本地生住宿，至2028年，各大學的宿位短決達12萬個。考慮到本地私人住宅存量約127萬個，未計專才計劃的持續影響，本地大學持續增加下本地生的名額，都可能會持續推高住宅，特別是小單位的租金。

展望未來數年，租金上升而按息趨跌的局面形成，可能會是左右用家是否入市的一個重要因素。

原文刊於信報網站2024年10月15日