以官方數據計算「父幹」潛力

17-4-2018

樓價高企，據說不少新婚家庭入市，也要依靠父母資助，即所謂上車靠父幹。對於父幹現象，看淡的人會認為，一代人買樓，要兩代人付出，其實是在消耗購買力。究竟父幹實力有多強，購買力又是否接近消耗殆盡？

早前我們討論過，金管局以專題形式統計香港未償還按揭的供款負擔(Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio，OMDSR)，以現時未償還按揭的總額、平均年期、平均利率，以及居於私樓家庭收入中位數計算，得出結果是12%。大致可以說：「要供樓的香港家庭，供款負擔平均為收入12%」。

其實，由OMDSR可以計算，父幹的其中一個潛力。所謂父幹，其實有多種形式。常見的包括上一代人資助首期、其次是年輕買家收入不足以通過按揭壓力測試，需要有收入的父母作為擔保人。另外一些情況是已成年的子女其實暫無置業需要，但有投資需要、又早已置業的父母借用子女名義購置物業，只圖節省印花稅。

而第一種情況，即父母資助子女首期，資金來源又可細分為儲蓄及加按所得。上一代人如何儲蓄或者說整體上，上一代人有多少儲蓄可供下一代置業，恐怕難以計算。但OMDSR的出現，卻多少讓我們有一個工具去計算市場上理論上有多少的加按空間。

以2017年12月為例，未償還按揭總額約1.2萬億元，而OMDSR反映，整體上要供樓的家庭供款支出為月入12%。以計算壓力測試後，供款佔月入四成算是可接受的標準計，理論上單由加按，在不更改年期、利率的條件下，整體上現有的業主可增加借款額兩倍多，而整體上供款負擔仍未過重。

當然，以上是極度簡化的計算，未有計及其他因素，包括按揭成數：一個已置業的家庭，可能既有物業的供款真的低至月入12%，但物業未償還按揭可能已達估值四、五成，無甚加按空間。

作出上述計算，意圖不是鼓勵父母加按協助子女置業，畢竟平均負擔只是平均數，不反映個別人士的負擔能力；另一方面，現時OMDSR處低水平，一個主要原因是過去10年利率偏低，一旦利率上調，整體的供款負擔將穩步回升。但大致上，由OMDSR數據可見，整體上本地的購買力遠遠未至於消耗殆盡的地步。

原文刊於信報網站2018年4月17日

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