人民幣滙價與香港樓價

18-8-2015

人民幣匯價近日下跌，部分意見認為，內地資金可能加大投放於香港樓市的比重，並促成新一輪樓價上升。難道人民幣升跌都利好香港樓價？

「人民幣滙價跌，本地樓價將升」的分析，背後的理據是這樣的：假設市場看淡人民幣，持有人民幣資產的人士為減少滙價損失，便可能把部分資金轉為持有 其他貨幣計價的資產，對內地人來說，以港元計價的香港物業，不失為一個方便的選擇，如果更多內地人來港買樓，樓價自然有上升壓力。

人仔升跌均利好香港樓價？

問題在於，過去十多年人民幣滙價上升，內地人購買港樓仿如有折扣，一般分析均認同是本地樓價持續上升的一個主要因素。不但市場中人有此意見，連政府 也推出針對境外買家(多數是內地人)的買家印花稅、雙倍印花稅，以減少外來資金流入對香港樓市的影響。似乎不管人民幣兌港元是強是弱，都會有意見認為有利 本地樓價。

過去10年，內地資金對香港樓價的影響大概不容否認，至於人民幣滙價下跌，是否會促成更多資金南下，有待觀察。單以經濟角度考慮，因為人民幣滙價下 跌，轉購港樓未必化算，不可忽視目前內地人來港買樓，買家印花稅已達樓價15%，可說未見官先打八十。如果人民幣兌港元滙價持續下跌，承造港元按揭的內地 買家，以人民幣計，按揭每月供款都更會增加，更不要說一般估計港息會隨美元上升，內地反而可能減息。當然，內地人來港置業，可以有經濟之外的考慮，但此方 面的具體影響，便難以量化。

留意港滙獨強負面影響

也許，人民幣滙價下跌的影響，更值得香港人留意的，可能不是內地買家對本地物業的取態。在人民幣調整中間價後，亞洲多國貨幣滙價亦見下調，更不用說 日圓早已行先一步大跌。如果人民幣真如中國政府所言，已經完成調整，對本地經濟未必有太大影響；相反，如果人民幣及其他亞洲貨幣滙價輾轉下跌，港元便會成 為區內少數滙價高企的貨幣，情況更會隨美息上升而進一步強化。根據1997年亞洲金融風暴的經驗，滙價鶴立雞群對香港經濟有絕對負面影響，何況人民幣由上 一次的維持滙價，改為向下調整，相關影響更不容忽視。

目前難以估計人民幣滙價調整是否已經完成，對本地樓價的影響可能要更多數據才可作出結論。但對一般小市民來說，最惡劣的情況可能是：樓價受外來資金 追捧，維持高企，但港滙偏強，卻引發經濟收縮。情況會否如此發展，抑或在滙價輕微調整後內地維持增長，一切照舊？也許只有時間會有答案。

原文刊於信報網站2015年8月18日
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