二手樓市在乾升？

10-8-2016

上周一手新盤銷情暢旺，加上近日政府、市場的樓價指數均見回升，似乎整體樓市已見好轉。但不少意見也指出，樓市轉旺，似乎僅限一手；至於二手成交價 雖見上升甚至創新高，但成交量仍然偏低；價升量不升，似是「乾升」格局。但回顧近年發展，二手成交量偏低，其實已是樓市新常態。

說現時樓市似乾升格局，並沒有錯。以上周末、周日而言，一手有新盤開售，成交逾450伙；同期二手「十大屋苑」成交不足20伙；明顯不算全面旺市。 以過去樓市較暢旺的2007、2009、2010年為例，一般二手成交量均逾10萬宗水平，樓市去年踏入9月調整，1年只有約4萬宗成交，符合「跌市成交 縮」的現象；今年3月以來雖說樓價反彈，但1至7月成交量只有19,000宗水平，按傳統智慧，算是「乾升」，不算是健康的升市；如外圍有利淡消息，少量 減價成交又會令價格回落。

不過，要留意的是，2013至2015年，每年二手成交量都在5萬宗以下，偏低的成交量已維持3年半。可以說，二手成交量偏低，已不是一時三刻的現象，而可能是新常態。

2009年後，金管局陸續收緊按揭指引，由於初期只限制高價物業樓按成數，對上車級二手樓的影響不大。2012年9月之後，第二套按揭物業的供款與 入息比率收緊，此後二手成交量開始放緩；至2005年2月，標準按揭成數收緊至6成，一手新盤的發展商可以推出一、二按吸引買家，無法仿傚的二手市場，成 交只有進一步放緩。

簡單來說，現時申請按揭，不論是按揭成數、計算按揭供款比例的要求都比2009年前嚴格。當然，不管是收緊按揭，抑或開徵印花稅，目標大致上都是遏 抑非自住需求。近幾年二手住宅成交量減少，可以說各類辣招生效的結果；展望未來，除非樓價較明顯調整，否則各項新辣招、逆周期措施估計不會撤回。在此情況 下，未來每年二手成交量維持4萬宗左右的水平的新常態，勢將持續。

過去數年投資需求已被逐步擠出市場，入市的以用家為主，此批用家在三、五年內換樓的數量估計有限，二手市場需求受壓但放盤也少，偏低的成交量，或許也不算「乾升」。

原文刊於經濟日報網2016年8月10日
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