二手好轉 大約在冬季？

19-9-2018

一、二手樓表現迴異，大型新盤銷情暢旺、大手加推之餘，均價仍見微升。另一邊廂，二手市場成交量幾近冰封，藍籌屋苑全月亦僅有零星成交。一手旺二手靜有眾多原因，但部分制約二手樓的因素可能在第四季改變。

過去幾年樓價反覆上升，但二手市場從未達到上一個高峰期年成交量逾十萬宗的盛況，2015至17年，二手住宅成交量每年只有3萬餘宗，相當於2003年樓市谷底時的數字。價升量低的原因，不外乎近年的辣稅及按揭逆周期措施生效，遏抑了投資需求。

而除了行之有年的辣招及按揭指引，今年二手市場又有新的利淡因素。政府年底推出首個「首置上車盤」、年中時修訂一手居屋訂價原則，將資助房屋樓價與私樓樓價脫勾，都影響了合資格申請買家的置業部署。

資助房屋計劃助長觀望氣氛

以新一期居屋為例，上半年以原有訂價標準推出，吸引逾15萬份申請。其後政府修改訂價標準，此期居屋的申請亦要重來。現時估計會在10月再接受申請。一般相信原本在上半年入紙申請，或未有入表的合資格人士，都可能會等待當局重新推出居屋。首次上車盤的情況也類似，首個項目會在年底前推出，估計有12萬戶，從未置業，月入7.4萬元以下家庭合資格申請。此批家庭如有意置業，也極可能觀望首置上車盤的推售條件，再決定是否申請。

兩個資助房屋計劃都在第四季接受申請，準買家觀望效應可能是導致二手淡靜的原因之一。一手市場則因成交價較高，客源不同，所受影響不大。但要留意，居屋重推，涉及單位只有4,400多伙，而首個首置上車項目，單位數量更只約1,000伙。單以居屋而言，售價下調料會吸引更多家庭申請，中籤機會反而下跌。

待兩個計劃在第四季推出，而大量申請家庭發現中籤機會偏低時，部分購買力或會重回二手市場，成交量可望輕微回升。當然，在按息上升、貿易戰升溫的大環境下，亦不宜期待二手成交會出現大爆發。維持一年3萬餘宗成交，令二手市場不至於冰封，可能已是較好的局面。

原文刊於經濟日報網站2018年9月19日

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