[中產家庭] 可以負擔多貴物業？

24-12-2014

政府及地產代理統計的樓價指數均創新高，希望置業的家庭持續叫苦連天，抱怨樓價高企，難以負擔。究竟本地一個中等入息家庭，可以負擔什麼水平的樓價？大概有什麼選擇？

說回標題，「中產家庭」加了引號，原因對於何謂「中產」或「中等收入」，總會有沒完沒了的爭論。在本港任何一個論壇討論何謂中產，主流意見似乎認 為，月入沒有10萬8萬元，都不算中產。但根據政府統計，不計外傭，2014年第三季家庭入息中位數是2.35萬元；只計有成員「從事經濟活動」家庭(大 致上，全家已退休，便是沒有從事經濟活動)的月入中位數是2.85萬元。不少人認為以上數字包括大量公屋戶，已有公屋照顧居住需要，討論供樓負擔時，應該 只考慮居於私樓住戶(包括業主及租客)的財務情況。2014年第三季，居於私樓家庭月入中位數是3.16萬元，只計當中「從事經濟活動」家庭，月入中位數 是3.67萬元。

以收入3.67萬元為準，假設有關家庭無其他欠款，根據現行的按揭壓力測試，在按息為2.15厘，還款期為30年的條件下，此家庭可負擔的按揭借款 上限為4032773元。至於可負擔樓價上限，便要視乎此家庭有多少現金作首期。如果有170萬元現金可作首期，便可考慮購入570萬元物業，七成按揭借 款約400萬元。如果首期資金不足50萬元，便可考慮以九成按揭，購入約450萬元物業。

參考土地註冊處數據，11月有4848宗住宅買賣(包括一、二手住宅)合約登記，總值348.21億元。平均每宗買賣樓價為718.3萬元。當然， 一手住宅價格較高，如果只計二手，地產代理統計11月有約3400宗二手住宅成交，平均樓價598萬元。可以說，除非「中產家庭」本身有較充足的現金儲 備，否則的確負擔不了平均的樓價。

不過，換一個角度看，以450萬元的樓價為限，市場上的選擇仍然不少。我們參考某大地產代理網站，在港島區有140個左右，叫價450萬元以下的放 盤──當然，絕大部分是單幢樓、樓齡偏高的小單位，但仍不乏2房之選。九龍區有343個，新界區則有多個分區，包括沙田、荃灣、屯門、元朗、天水圍有多於 300個以上的450萬元以下單位放盤，其中不乏「藍籌屋苑」。

以月入3.67萬元，儲蓄率25%計，只需4年半多一點便可達到儲蓄50萬元的目標。似乎不是不可能完成的任務。當然，上述設定的450萬元樓價之 外，尚有很多其他條件。例如物業樓齡太高，可能難以取得30年還款期的安排；又或明年起按息逐步上升而壓測條件不變，可借入的按揭上限便會相應下調。但大 致而言，除非準買家堅持「非市區、非新樓不考慮」的立場，否則中等收入家庭在市場上仍有一定的置業選擇。

原文刊於信報網站2014年12月24日
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