中產也需資助的樓市

4-8-2015

市建局的啟德煥然壹居開始軟銷，以其鄰近港鐵車站、180度海景，入場費估計在400萬元左右，加上申請的入息條件寬鬆，估計會吸引大量合資格人士，包括「中產家庭」認購。問題是，為什麼資助房屋的申請標準會如此寬鬆？

據各大傳媒引述市建局，煥然壹居資助房屋單位會以市值8折出售，月入6萬元以下、資產在300萬元以下，以及過去5年未持有本地住宅物業的家庭，均 合資格申請。單計月入6萬元的入息限制，本地有八成家庭月入均在此水平以下。由正面角度看，如果八成家庭為資助房屋福利覆蓋，也未必是壞事；不少港人都羨 慕新加坡人可平價購買政府組屋。

不過，目前的情況只是八成家庭(單計月入)有資格申請一個幾百伙的資助房屋，此個被稱為「中產居屋」的項目，似乎較似一個抽獎遊戲。而由市建局高層 的言辭看來，該局在煥然壹居之後，亦無意興建更多資助房屋。新世紀的中產居屋，似乎有機會與房委會於八十年代發展的「中等入息家庭房屋計劃」美樂花園一 樣，無以為繼。

另一個值得討論的問題是，為什麼「家庭資產300萬元、月入6萬元」的家庭，都被視為需要房屋資助？上世紀九十年代，房協推出購買資格類近的夾屋 (當時的限制是家庭月入6萬元以下、資產上限120萬元)，協助難以負擔私樓，又不合資格申請居屋的人士置業。當年要發明夾屋計劃，某程度反映私樓樓價已 嚴重偏高，連中產家庭都難以負擔，迫得官方要推出專供夾心家庭申請的資助房屋。

由事後孔明的角度來看，當年夾屋的推出，可說是一個樓市警號──連中產階層都難以負擔樓價，購買力可能無以為繼；而在首個夾屋屋苑落成2年後，便爆發了亞洲金融風暴，樓價輾轉下跌7年。
溫故知新，目前值得思考，新一代中產居屋是否也反映樓市出現類似1997年的情況，即購買力漸見乾涸？

問題似乎沒有一個簡單的答案。由悲觀的角度看，目前樓價與入息比率的確已屆歷史高位；一般所說，市區細單位樓價已是家庭入息中位數的14、15倍；樓價仍能在高位運行，一般相信與按息極度偏低有關。不少看淡後市的分析因此估計，一旦利息逐步恢復正常，樓價將出現明顯調整。

不過，由樂觀的角度看，幾年來政府和金管局的種種辣招，將成交量大幅減少。1997年有17萬宗住宅成交，2014年則只有63807宗。更少的成 交，意味實際上樓市由較高收入一群支持，樓價雖然脫離中等家庭負擔能力，但壓力測試、按揭成數限制與信貸資料庫等，卻一定程度上保證了買家都有較強負擔能 力。

換言之，雖然「樓價高企」、中產也需要資助入市的格局與九十年代類似，但真正斥資入市的買家，負擔能力似乎明顯強於上一周期。因此，難以單純因為中產居屋的推出，而斷定樓價泡沫程度已迫近1997年的高峰。好消息是，在此情況下，即使外圍有什麼風吹草動，樓價亦不虞大跌；壞消息是，有資格入市(那怕 是「上車盤」)的家庭買少見少；那些長年租樓，租金支出高企，居住環境卻惡化的家庭，對社會的怨氣將愈來愈大。

原文刊於信報網站2015年8月4日
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