不宜高估加息對樓價壓力

4-7-2015

本周國際金融市場風雲變色，希臘會否退出歐元區，又會否帶來新一輪波動，還要拭目以待。撇開希臘債務違約會不會引發國際級金融風暴不談，本地樓市參與者可能較為關心，歐債問題會不會令美國延遲加息，令超低按息環境再維持一段時間？

上述問題，可能連聯儲局主席都沒有肯定答案，加息步伐會不會因為歐債問題而放慢，有待時間觀察。不過，回顧歷史數據，息口只是影響樓價的眾多因素之一，部分意見認為加息會令樓市逆轉，可能是太過高估息口的影響。

2004至2006年，最優惠利率上升3厘，而當時樓價仍然維持上升，至2005年底，最優惠利率由7厘升至8厘水平，樓價才見受壓微調，但仍在高位運行。(當然，最優惠利率不完全反映按息走勢，包括新造按息會有不同程度的P減水平，甚至有當時新興的拆息按揭等，但整體而言，2004至2005年，按息及樓價的確呈同步向上的走勢)

由歷史數據可見，單純加息，未必足以扭轉樓價走勢。尤其是在按息本身偏低的時期，息口略為調高，按息仍屬偏低，便不足以改變樓價走勢。以現時新造按息約2厘而言，絕對是偏低水平，而在希臘危機惡化前，聯儲局高官對息口較進取的估計，也只不過是今年加半厘，明年加1厘。就算美息按此幅度順利回升，而港息也完全跟足有關幅度，3厘多的新造按息，以歷史水平看仍是偏低，似不足以扭轉大市。

當然，歷史不會簡單重複，另一個要留意的因素，是樓價所處的水平。現時以馬後炮的觀點分析，2004年樓市剛由谷底回升，本地經濟亦恢復增長，此種條件下，單純按息回升，便不足以令樓價升勢逆轉。相對而言，由2003年至今，樓價升勢已持續十多年，多個樓價負擔指標都指出樓價偏高，在種情況下，加息影響可能較樓價偏低時代為高。

不過，上述觀點(偏高樓價下，加息對樓價影響會較大)其實正正指出一個問題：其他因素不同，加息的影響便不會一樣。而在樓價之外，香港的其他因素亦大有變化，當中部分因素仍然利好樓價，包括溫和的通脹(按年上升3%，相對於2004年底只有0.2%)、低失業率(3.2%，相對於2004年底的6.6%)、銀行存款大幅增加(10.5萬億元，相對於2004年底的3.8萬億元)；都表明現時經濟環境遠較上一次利率上升時為佳。單純樓價偏高(相對於入息中位數而言)及利率溫和上升，可能仍不足以引發樓價轉向。

當然，沒有人可以保證尚可的經濟數據不會惡化；就算利率只是輕微上升，的確也會增加供款人士負擔，但綜合而言，市場對加息對樓價的影響的評估，可能較其實際威力為高。

原文刊於iMoney 2015年7月4日
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