一客多購面面觀

29-3-2017

近月一手市場「一客多購」現象持續，終於引起金管局關注，釐清此類交易申請按揭時的灰色地帶。往後銀行料會劃一以較嚴謹的標準批核此類申請，不過，由於此類交易的買家財力雄厚，加上之前銀行已經普遍從嚴處理申請，估計釐清標準對樓市影響不大，一客多購的現象料會持續。

一客多購流行於一手市場，源於政府去年11月就管理樓市措施「加辣」，劃一住宅印花稅15%，只有未持有物業人士入市，可按舊稅率繳付印花稅（最高為4.25%）。措施原意是壓抑投資者入市；但由於有「漏洞」存在，變相鼓勵投資者大手入市。漏洞之一，是過投資者多以公司名義持有物業，本人名下反而沒持有物業；又或曾經多次入市，但已沽出所有物業，只要在簽署新買賣位約時並未持有物業，此類買家入市，仍可按舊稅率付印花稅。其次，印花稅是以「文件」而非單位數目計算，一名未持有物業人士，以一份合約購買多個單位，仍可按印花稅率4.25%交稅。結果，近月一手成交中，一客多購的現象日益普及，由加辣前佔不足2%，升至近日逾2成。印花稅加辣，反而刺激投資者入市，一般用家入市難度反而上升。

一客多購「漏洞」難修改

由於印花稅以文件徵費涉及稅務原則，上述「漏洞」應該難以修改。但另一方面，由於情況普遍，此類交易亦引發金管局留意。原因在於，現行的按揭指引沒有明言，如果買家一次過以一份合約購買多於一個單位，申請按揭時要如何處理。

此處牽涉的問題是：一次過購入多個單位，如果算是投資，在按揭成數及壓力測試的計算上，都應該以較嚴格的標準計算：自住住宅的按揭成數是5至6成，非自住物業按揭成數劃一為5成（主要收入來自境外則為4成）。在壓力測試方面，如果是未持有物業人士申請按揭，供款入息比例要求為50%以上，加息3厘的壓力測試要求供款為月入60%以下。如果一次購買多個物業並申請按揭算是已持有物業，供款入息比例便要低於40%，加息3厘的壓力測試要求為月入50%以下。

金管局早前回覆傳媒，指經過了解，發現銀行對有關按揭申請都是從嚴處理。換言之，未需金管局出手，銀行之前已用較嚴格標準。

銀行的取態在風險管理上屬好消息：有投資嫌疑的申請都已按較嚴格的投資標準審批。在樓市上則屬中性消息：既不利好亦不利淡；「一客多購」的買家，目標為慳印花稅，只要稅制上仍然有利，仍可吸引他們以此方式入市。在按揭上，此批買家一般較具實力，而且一次過購買多個單位，成交價一般會高於1000萬元，不管是投資或自住，按揭成數上限都是5成。銀行從嚴處理，其實對他們沒有多少影響，如外圍市況不變，一客多購的比例仍會處於偏高水平。

原文刊於經濟日報網站2017年3月29日
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