「租平過供」出現，樓市將回軟？

29-5-2018

近月樓價持續上升，樓價升幅明顯拋離租金，由地產代理到傳媒都報導市場陸續出現「租平過供」的現象。不過，究竟租平過供，對後市有何意義？對心大心細考慮是否入市的準買家來說，又應該如何看待租平過供的現象。

所謂「租平過供」，顧名思義，是指同一單位，租金較按揭供款為低。近十年樓按利率持續低企，卻曾出現「供平過租」的現象。即是在指定條件下，供樓支出比租金支出更低。

「供平過租」被視為推動租客入市的一大誘因。相對而言，「租平過供」如果成為普遍現象，便被視為購買力轉弱的訊號。兩年前市場出現小量「租平過供」的個案，便有傳媒形容為「樓市曙光」(少了租客入市，樓價可望回軟)。

「租平過供」出現，樓市將回軟？

根據差餉物業估價署數字，現時各類住宅物業的租金回報率約1.9%至2.6%。以600萬元樓價，6成按揭、25年還款期、利率2.15厘計，月供為15,523元。而同一樓價的單位，如租金回報率為2.6%，每月租金約13,000元。(大致上，在上述按揭條件下，租金回報率高於3.1厘，便是「供平過租」，否則便是「租平過供」。)

展望下半年，主流意見認定本地最優惠利率將回升，如無意外，供樓支出會進一步上升，「租平過供」的現象會更明顯。此種情況下，是否意味樓價升勢會放慢？

問題：樓市似高息股抑或增長股？

一般而言，如果「租平過供」成為普遍現象，照說會減低租客當下的置業誘因；但現象未必會減少投資者的入市意欲：租金回報率是按當前的租金及樓價計算，近年回報率下跌是因為租金升幅跑輸樓價升幅。但對包租公而言，租金、樓價仍是穩步上升，以現價計回報率不算理想，但以購入價計，回報卻甚「和味」，本地住宅仍不失為理想投資工具。

參考股市，股票市場有高息股，此類股票派息高，但股價增長較慢。相對的是增長股，股價升幅(或者說波幅)較大，但派息甚低。要判斷「租平過供」的現象是否會影響樓價，關鍵之一是判斷香港住宅樓價比較傾向高息股抑或增長股。如果市場上普遍買家認為，樓價升勢可望長期維持，恐怕不少買家不介意租金回報較低。

原文刊於信報網站2018年5月29日

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