280方呎的理想居

5-1-2022

 港府剛為新批地皮的住宅設下面積限制，發展商日後不可興建面積低於280方呎的單位。新措施應該可以杜絕一手樓愈起愈細的問題，但解決問題也有其代價──每年1.3萬個的住宅私樓供應目標，達成的難度料會上升。

近幾年不少新盤提供面積200方呎上下的小單位，「迷你」已不足以形容，市場稱此等單位為納米樓。發展商興建此類單位，某程度上可說是回應市場需求，不是指買家喜歡小單位，而是樓價高，要控制銷售單位總價令買家可負擔，便惟有壓縮單位面積──只要樓價處於可申請按揭保險的範圍，便不愁銷情。至於面積小至百餘方呎，空間只與私家車位相若的住宅是否適宜長期居住，便不在考慮之列。

港府現時修改賣地條件，日後新落成的單位自然不會再小於280方呎。參考一些樓齡40年左右的大型屋苑設計，實用面積280方呎也可間成2房單位，對比於近年小至百餘方呎的新單位，情況也算有所改善，勉強可應付小家庭的居住需要。但此改善有其代價，即未來新屋落成量可能下跌。

運房局去年初統計，在2016至2020年，本港有3249個納米樓單位落成，這類單位面積小於215方呎，佔整體落成量3.7%。在每年可售地皮、可建總樓面未見明顯增加之前，限制單位面積下限至280方呎，結果便自然是可建成單位總量下跌。由於納米樓佔新供應的總量不高，此方面的影響未必太明顯。

為新樓單位面積設下限，也引起另一話題，措施對近年已落成的納米單位會不會有負面影響？理論上，如果整體新盤供應充足，應該會較少買家選擇購買已落成的納米樓。但未來10年，私樓落成量目標每年平均僅為1.3萬伙，相對於近年平均約1.7萬個的新盤成交量，供應仍是不足。在此情況下，似乎280方呎的理想居樓價也不會便宜，百餘方呎的現存納米盤，在總價上仍有優勢，總會吸引部分買家入市。

至於市傳個別銀行檢視納米盤按揭，相信在有價有市、申請人收入也合乎壓測條件的情況下，只會是個別銀行的取態，整體上現存納米樓申請按揭仍沒有明顯障礙。

原文刊於信報網站2022年1月4日

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