長年期按揭將成絕響？

25-7-2015

最近有學者提出一個理論，大意是說，到了2017年，香港的銀行便不會批出30年按揭，本地樓價勢受影響。究竟到了2017年，30年期的按揭是否就會逐年縮減？

有關理論有兩個主要基礎：其一是本地按揭最長年期為30年；其次為基本法只保證香港原有制度50年不變，1997年主權移交之後的50年，即2047年；現時無人知道2047年之後香港的制度如何。因此，支持有關理論的人認為，明年中以後，銀行將難以批出還款期長逾30年的按揭。如果有關分析正確，有兩個影響，計算上，按揭還款期如果愈來愈短，在借款額、利率不變的情況下，每月供款會愈來愈多，買家更難入市；信心上，如果銀行真的逐年縮減按揭年期，震撼效果等同80年代初，港英政府不敢批出跨越1997年的合約，不只是樓市，整個經濟也會被受震盪。問題來了：中央政府會希望香港出現類似的信心危機嗎？

50年不變 學者憂2047年成大限

不時有人主張，上海/深圳/前海會代替香港的地位；以城市的GDP計，上海已超超香港，一般估計深圳在年內也會趕過香港。但GDP以外，香港仍有不可代替的地位，遠一點的例如去年國際直接投資排名全球第二；近一點的例如股市面對波動的能力，都不見得北京會在短期內作出一國兩制有效期只至2047年的重大決定。

當年英國人要搞清楚1997年之後的主權，北京沒有模糊處理的空間，結果便是收回主權。但現時主權已在手，2047年卻尚遠，不見得北京會在此情況下提早說明2047年之後的安排。短期內最大可能仍是模糊處理，即任由香港公私單位的合約跨越2047年。事實上，97年之後港府批出的地契年期一般為50年，一早已有大量地契有效期超過2047年。

至於本地銀行，又會不會因為之後制度可能有變，而不敢批出跨越2047年的按揭合約？其實對銀行來說，「可能的大限」不止於2047年，部分上世紀早期以99年期批出的官地，土地使用權會在2047年前到期。理論上港府可在到期後收回地皮及建築物，實際上過去到期的物業會以延期及支付地租方式繼續由業主使用。據了解部分銀行對於只餘較少使用年期的物業，在按揭批核上較為審慎。不過，幾年前某個地契尚餘年期不足20年的新盤（及近年的二手成交），買家申造30年按揭未見困難。

制度或有變料不影響合約執行

此外，事實上數年前已有銀行提供40年還款期的按揭合約，只是後來金管局推出逆周期措施，限定按揭年期不可長於30年，有關產品才下架。換言之，早有銀行推出還款期長逾2047年的按揭合約，不見得銀行會擔心2047年之後，合約會出現不能執行的情況。

2017年7月之後，估計不會出現按揭年期愈縮愈短的情況。不過，按揭合約（或其他合約）是否可以在2047年後執行，與一國兩制會不會在2047年之後延續，恐怕是兩回事。

大陸那一制也一樣有按揭，技術上中央一方面可以說一國兩制在2047年完成歷史任務；另一方面承認2047年前在香港法律下訂立的合約，在2047年後繼續有效，兩者不見得有甚麼矛盾。

也許在未來某時某刻，北京需要對2047年之後的安排作出較明確的宣示，但不見得此時刻會在短短數年內來臨。

原文刊於置業家居2015年7月25日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。