資助房屋折扣率問題

12-5-2015

房委會資助房屋小組上周開會討論「綠表置居先導計劃」（下稱綠置居），初步傾向以市值六折定價，但此折扣率需要進一步調整的機會甚大。

所謂綠置居，是政府最新推出的資助自置居所計劃，把正在興建的新公屋以較低價出售，讓原公屋居民獲得置業機會，並騰出更多單位給輪候家庭。在價格定位上，此類單位定價應該低於居屋；據了解，房委會在推出資助房屋時，有一條定價方程式：

以資助房屋價格應定於綠表資格4人家庭收入上限（現為25250元），現行利率（2.25厘）及20年期供款計，在供款佔月入四成的情況下，應可負 擔推出項目中一半以上的單位（或者說中間定價的單位供款，應為4人家庭月入四成）。以資助房屋按揭成數95%計，在以上條件下，綠置居折實價的中位數約 205.3萬元；按揭額約195萬元，月供1.01萬元，剛好為4人綠表家庭入息上限25250元的四成。

205.3萬元折實價，如折扣為六折，單位市值應為342萬元。綠置居初步選址為蘇屋邨及安達臣道。現時未知單位面積，參考蘇屋邨鄰近一個樓齡8年 物業，實用面積460方呎單位，成交價約520萬元；另一個樓齡24年屋苑，實用面積410方呎，成交價425萬元。換算下來，綠置居參考樓價20年左右 的同區屋苑，折扣率恐怕要定於五成水平。

以上計算，衍生多個問題；其中一個較大的問題是，把資助房屋與同區私人物業掛鈎，再計算折扣率及定價，是否已不合時宜？如果私樓價格持續上升而緣表家庭入息大致不變，是否要把折扣率進一步下調至四折或三折？

更大的問題是，由於合資格在第二市場以未補地價方式購買資助房屋的家庭數目龐大；近期不同地區已出現大量第二市場成交價創新高或未補地價下的呎價直 迫同區私樓的個案，例如某區400方呎私樓價格400萬元，同區的資助房屋當年折扣率六成，單位在第二市場成交，「應該」值240萬元，但現實中卻不乏成 交價達300萬元，甚至350萬元的個案。

算術上的不合理，對買賣雙方卻是理性決定。對買家來，雖然有資格申請一手資助房屋，但建屋量少，希望渺茫；在第二市場卻仍可購買成交價略低於私樓的 二手單位；加上合資格在第二市場接貨家庭眾多，未來亦不必太擔心轉手問題。對放盤業主來說，在自由市場放盤，即使找到買家以400萬元接貨，向房委會補地 價也要支付200萬元；倒不如在第二市場放盤來得化算。

2014年居屋第二市場成交量達2798宗，按年上升逾三成，較私樓成交量升幅更大。簡單來說，近年政府活化第二市場的措施，令未補地價的資助房屋 業主傾向在第二市場放盤。開售時折實價205.3萬元的單位，不管折扣率是六折或四折，此個單位較大可能會在第二市場成交──房委會或政府難以透過補地價 方式收回資金。

既然如此，為什麼不可以更簡單合理的方法去計算定價？例如列出資助房屋的發展成本，再額外加一定的溢價，作為房委會提供公屋福利的補貼？

原文刊於信報網站2015年5月12日
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