貸款人角度看漸進式按揭

18-1-2022

特首提出資助房屋可參考新世界發展的建議，推出漸進式按揭，令買家在置業後首10年的按揭負擔減半。較多人討論在借款人角度看，類似建議有何利弊，但較少人談及銀行又會如何看待類似產品？

先說明一下，由於漸進式按揭目前沒有詳情。此處只討論最簡單可能的模式，買家購買單位，借入足額的按揭，當中一半以正常方式還款，另一半延遲還本，即只供利息，並且由賣方補貼利息。此安排便可達到買方/借款人首10年按揭還款減輕一半的目標(當然，此個極簡方案有大量衍生問題，例如補貼利息的方式？有沒有上限，如市場利息上升，補貼是否自動增加等)。

先撇開利息變化的處理問題，可能有人會問，漸進式按揭令銀行收回本金的時間減慢，銀行會不會有什麼疑慮。的確，由貸款人角度看，類似的安排，代表貸款中，有一半會以傳統息隨本減方式，本金逐步攤還減少。而另一半貸款，首10年只收利息，本金要在10年後才償還。

銀行貸款目的是賺取息差，因此在理論上，即使本金延期償還，只要收足利息，問題並不大。一定程度上，由於有部分本金較遲償還，在銀行體系「水浸」的情況下，更減輕了年年「跑數」的壓力。

不過，在風險管理角度看，貸款本金償還速度減慢，會輕微增加銀行風險。在正常情況下，本金逐步攤還，借款人出現資不抵債，物業成為負資產的風險會逐步下跌。而類似於漸進式按揭的(部分)延遲還本安排，的確會令此風險攤銷的時間放長。

惟過去一手居屋都有房委會的擔保，換言之，在借款人違約，銀行貸款出現損失時，可向房委會索償。如果未來的資助房屋也維持此種架構，理論上延期還本的安排便完全不會增加銀行的風險。估計在「協助政府解決房屋問題」的主旋律下，銀行不會介意提供此類既不會減少利息收入，又不會增加風險的樓按產品。

要留意是所謂等價交易，上述的風險不是憑空消失，只是由銀行轉往賣方，在資助房屋市場仍有可能出現，但在私人市場可能難以複製。

原文刊於信報網站2022年1月18日

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