負資產與減辣

7-5-2020

負資產數字按季增加一倍至三百多宗，有意見指，為免情況惡化，政府宜放寬各類辣招。但此類建議，為了減輕一個小問題的影響，而將整體社會置於更大風險之下，可說是捨本逐末。

表面看，負資產出現的原因之一是樓價下跌；如果政府撤銷幾項辣招（一般理解指幾類印花稅，包括買樓時付樓價15%的買家印花稅、15%的從價印花稅、買賣後3年內轉讓，要付樓價10至20%的額外印花稅），理論上會大幅降低買家的入市成本，將刺激樓價向上──負資產便會減少了。

理論上，官方如果以任何方式刺激到樓價上升，的確會令負資產數目減少。問題在於代價！幾種辣招的出現，原本目標是遏抑炒風，避免樓價急升。

額外印花稅在2010年底推出、之後加辣再推其他兩招。單以遏抑樓價計，辣招不算成功──現時樓價比2010年底時，高出約1.3倍。但由各方資料看，辣招加上收緊按揭指引，的確令住宅市場購買力轉為用家主導，而且是較具負擔能力的用家主導。

我們認為現時負資產是「小問題」，不止是其數量較過去多次經濟下行時為低；而是在於整體上，住宅市場是用家以自己可以負擔的樓按債務入市。此種情況下，大致上貸款機構的壞帳風險較低。

如果撤辣，短時間內可能因為投資者入市的成本下降而導致樓價上升（本地用家入市只需付數樓價數個百分點的印花稅，置業使費不會因減辣而下跌），代價是令現時用家主導的生態改變，令投資者比重回升。長遠而言，這種情況對多數用家不是好事。

先不說現時樓價較去年中的高峰，只是輕微調整不足一成、現時撤招在原則上是否適當。在整個樓市的風險角度看，用家為主的市場遠較投資者活躍的市場健康──投資者在跌市時，較容易選擇計數離場──一個投資者較活躍的資產市場，價格應該會較為波動，這又是不是大家願意看到的結果？

原文刊於經濟日報網站2020年5月6日

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