由人民幣滙價看逆周期措施

22-8-2015

早前人民幣滙價回落，對本地樓價會有何影響，人言人殊。不過在分析人民幣滙價對香港樓價影響之餘，應該指出，港府及金管局早已推出措施，提高了內地資金參與本地樓市的門檻，即使未來內地經濟出現波動，香港樓市受到的直接衝擊也會減低。

近日人民幣（及多隻亞洲貨幣）滙價回落，如果情況持續，港滙獨強的情況比1997年金融風暴後的情況更甚，當年人民幣堅持不貶值，與港元一起成為亞洲區少 數堅守滙價的貨幣。港元不跌，香港在國際競爭上較區內對手輸蝕，結果便是在港元資產貶值、本地失業率高企。今次人民幣卻是領導市場，滙價調整後，亞洲多國 貨幣跟進，如果情況持續，照說更加不利港元資產價格。但也有分析指出，如果內地人看淡人民幣長期表現，或會引發內地資金購置港元資產避險，是耶非耶，有待 時間觀察；不過回頭來看，港人應該慶幸，港府及金管局措施，對外來資金流入本地樓市早有一定管理，否則本地樓價受外圍因素影響，必然出現大幅波動。

辣招+收緊按揭 國內買家大減

港府在2012年推出的買家印花稅，非本港永久居民購買本地住宅，需支付樓價15%印花稅。其後又調整一般從價印花稅稅率，非本港永久居民購買本地物業需 以新稅率支付印花稅，稅率由樓價1.5%至8.5%不等。以$600萬物業計，單是以上兩稅，已佔樓價21%。按揭方面，金管局針對收入非來自本港人士申 請按揭，在按揭成數上亦有較嚴格限制，例如$1,000萬以上物業，收入來自本地人士申請，按揭成數上限是50%，收入來自香港以外，上限收緊至40%。

多項措施推出的結果，是內地買家市佔率被控制在偏低水平。數年前有關措施推出前，一般估計本地新盤有三成為內地買家購入，現時已調整至一成左右。如果有關 措施未有推出，內地購買力進場一直未受限制，現時我們可能會面對更高的樓價，而一旦內地經濟有變，內地資金對本地樓價取態有變時，本地樓價亦難免更為波 動。

人民幣轉弱 或推高失業率

展望未來，市場對人民幣走勢較悲觀的看法，是人民幣或有需要下調10%以刺激出口。先撇開中國政府會不會開打貨幣戰不談，就算近年內地人來港購置住宅要支 付20%左右的稅項、按揭成數又不及本地人，仍然持續有內地資金流入本地樓市；可以說，對內地部分人士來說，可能存在一些「是否划算」以外，左右他們來港 置業的因素。如果此等因素不改變，人民幣滙價升跌，未必會是影響他們來港置業的最決定性因素，他們或許出於單純的分散投資，或許是其他「你懂的」因素，而 決定來港置業。

樓市以外，值得港人留意，一般估計，人民幣轉弱，對本地旅遊零售業不利，甚至可能略為推高失業率。在滙價之外，如果本地樓市對內地資金始終維持一定吸引力，也許來年我們會見到經濟增長放緩，就業情況輕微惡化，樓價卻仍在高位運行的現象。

原文刊於置業家居2015年8月22日
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