物業的居住價值VS升值潛力

13-9-2017

樓價高企，一般家庭難以購置物業時，官方有意推出「首置上車」計劃，將樓價與買家負擔能力掛鈎，加上轉讓限制，希望可由此解決上車問題。不過，欠缺升值前景的物業，在現實中對準買家是否有吸引力，卻有待時間證明。

在香港，問10個樓市上車客，10個都會說自己是自用。如果買樓真的純粹是自用，而現實中樓價高企至一般家庭都負擔不了的話；官方推出售價較相宜的資助房屋，令合資格買家購買，似乎會是解決問題方法。而針對近年二手居屋樓價水漲船高的現象，未來在首置上車收緊轉讓限制，更是順理成章—以後首置上車盤的轉讓價格都可望受控。問題是，在香港人心中，對於住宅的價值，除了居住，升值潛力也是重大考慮因素，一個肯定不會升值的物業，對香港人是否有吸引力呢？

或者有人會認為，樓的最大價值本來就是居住，如果政府推出措施，成功將居所與資產升值的需求脫鈎，其實是還原樓宇基本功能的正確之舉。不過，觀乎過去沒有辣招的年代，樓價低迷，成交量通常偏低，未見港人踴躍入市買樓自住；反而是在樓價反覆上升時群起高追入市，可見相當數量的香港人，其實更看重物業作為資產的升值潛力。而過去不少小商人的創業資金，亦正正由自住物業升值、加按而來。

樓宇的居住價值及資產升值潛力何者較重要，是一個價值觀的問題，似乎難有一定結論。現時港府似乎有意透過轉讓限制等，限制首置上車盤的轉讓價格，避免出現類似今日二手居屋樓價隨私樓上升，一般家庭亦難以負擔的局面。此應該可以滿足單純考慮居住需求的人士。不過，當大家都很確定購買的物業大概是不會升值的時候，有關物業的銷情，大概可反映香港人較看重樓宇的居住價值，抑或升值潛力。

原文刊於經濟日報網站2017年9月13日
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