減辣的語言藝術

19-12-2015

官方數據，樓價終於出現輕微回落。記者問行政長官，會否將調整已推出的樓市辣招。特首表明不減辣；大有一往無前的氣勢。或者有人會擔心，特首金口一開，明年如外圍環境轉差，辣招不撤可能會令樓價失控下跌；但其實不必過慮。

來年香港如跟隨美國加息、美元又帶動港元升值、中國增長又放緩、本地新屋供應又增加的話，樓價可能會出現明顯調整；在旺市時推出的辣招如果在淡市時維持，可能會令樓價跌幅擴大。在維持政策彈性的角度考慮，政府未必需要一早斷言不撤招。特首說「政府無責任確保樓價只升不跌，故不會撤銷雙辣招。」聽來斬釘截鐵。但要明白，辣招的撤與不撤之間，是有很大空間的。

梁的用字是「不會撤銷雙辣招」。現時市場上一般說辣招都指「額外印花稅(SSD)」，即3年(初推出時為2年)內轉售住宅，按賣價徵收10至20%稅費、「買家印花稅(BSD)」即非本地永久居民購置住宅，加收15%稅費、及調整稅率後俗稱的「雙倍印花稅(DSD)」的從價印花稅，即除了本地未持有住宅的永久居民外，購買本地住宅，稅費由$100至4.25%，上調至最低1.5%至最高8.5%(換樓的話可申請退稅一半)。三種印花稅合稱三辣招，效果在於大大增加特定人士的買賣成本，

三招推出的時間分別是2010年10月的額外印花稅、2012年10月推出的買家印花稅(同時上調額外印花稅稅率及徵收年期)，及2013年2月上調從價印花稅率。一般說雙辣招的話，應該指SSD及BSD；換言之，如果政府將DSD的稅率下調回2013年2月以前水平，特首不算食言。另外，特首說的是不會撤銷雙辣招，但不是說一定不會調整，例如將SSD的稅率及適用年期下調至2010年原始版本的水平，也不算食言。

另外，市場說起辣招，經常會將政府推出的三辣招及金管局推出的「逆周期」措施混為一談。一來金管局是官方機構，二來金管局往往與政府公布辣招的同日推出逆周期措施，三來逆周期措施對遏止樓價上升的貢獻，絕對不下於三辣招。

雖然說逆周期措施的初衷，應該是控制銀行的風險；但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等，金管局都成功將整體按揭槓桿比率下調；持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士所受影響更大，結果是投資及換樓需求都受一定影響，其遏抑樓價的威力不下於三種印花稅。

但嚴格來說，政府的三辣招及金管局的逆周期措施仍然是截然不同的兩回事；更重要的是，金管局如果因應市場變化，判定風險下跌，略為放寬按揭指引，亦完全不違反特首有關「不會撤銷雙辣招」的承諾。

換言之，即使出現較惡劣的經濟狀況，樓價下跌，當局在不撤招的情況下，仍然可以透過調整其他措施，對需求作出微調。

原文刊於iMoney 2015年12月19日
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