活化換樓市場　關鍵不在按揭成數

29-6-2023

財爺再放風，表示考慮微調按揭措施，希望協助到自住的換樓客。透過協助業主細屋換大屋，長遠而言有利於活化二手市場，令上車客也受益。問題在於，妨礙換樓活動的，未必是按揭成數。

二手樓成交量未及預期

今年首5個月，土地註冊處有5,300宗一手住宅成交登記，同期二手住宅成交登記為15,733宗。兩個數字，分別比去年同期上升53.6%及2.5%。一手樓市表現看來較好，只是因為去年疫情影響之下，基數較低，以每月平均成交量計，其實只輕微高於1,000宗，以此速度賣樓，新盤存貨仍會積壓。但更大問題是二手市場，市場期待的疫後成交量回升未見出現。

「減辣」或更利於投資 而非自住

成交量不似預期，業界有聲音建議「減辣」，聚焦在下調/取消過去針對炒家的各種印花稅，表面的理據是「現時已沒有人炒樓」。由可能的效果角度考慮，取消各類「辣稅」對刺激成交應該有一定作用、被壓抑的投資需求會重返市場。但此建議與港府多年以來、不鼓勵投資的目標相衝突。普羅市民亦可能對此類降低投資者入市成本的托市措施有所保留（投資者入市比例增加、自住用家入市機會便減少）。

首置按揭成數已很高　再放寬邊際效果減

減辣稅之外，另有建議放寬按揭。「放寬按揭」可以有多種可能，包括提高按揭成數、上調按揭保險計劃的適用範圍等。此是很直觀的建議——準買家儲首期的時間短了，入市門檻下降，成交量應該會增加。

問題在於，現時未持有住宅物業的人士購買1000萬元以下物業，已經可申請9成按揭保險，再提高按保的成數，邊際刺激效果大減。如果是放寬按保的適用範圍，令購買更高樓價的換樓買家也可申請按保，表面上有刺激作用，但在現行計算供款與入息比率的方式下，其實很多買家根本難以「先買新居、再賣舊居」此個較傳統的換樓策略。

在現行的按揭指引下，「先買新居再賣舊居」，而舊居仍有按揭未償還，為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新、舊居揭揭供款要同時計算。

不更改以上較嚴格的要求，即使提高按保適用樓價，小業主仍然會因為壓測要計算新舊按揭還款，而難以「先買後賣」方式換樓。理論上，換樓客可以採用「先賣舊居，再買新居」的策略，但先賣後買往往涉及多次搬遷，而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約，令「自賣後買」的策略也是難以實行。換樓活動減少，二手成交停滯，本來計劃在二手市場尋覓新居的上車客亦會欠缺選擇。

針對換樓客放寬壓測 有助活化市場

不過，如果有方法微調按揭指引，對確信有計劃換樓的業主，提供有條件放寬的壓測要求。例如要簽署聲明，新居為自用，並承諾在指定期限內售出舊居，新申請按揭時，壓力測試可以只計新按揭的供款。

當然，如果換樓客未能在承諾期甫出售舊居是否需要面對罰則、萬一樓價調整，令本來計劃賣樓的業主因為負資產而無法賣樓等情況要如何處理，仍有從長計議的需要。不過，如果以上問題都可被處理，應該有利於協助活化二手市場成交、不單換樓客的居住環境有改善、他們成功換樓，舊居又會在市場放售，增加上車客的選擇。

原文刊於經濟日報網站2023年6月28日