樓市辣招未是放寬時

16-2-2023

 財政司司長將於下星期公布新一份《財政預算案》，而近期一些市場聲音呼籲政府撤回部分遏抑樓價措施，即所謂「減辣」，原因是去年樓價下調15%，但審視各種數據，現時「減辣」未必是明智的選擇。

所謂「辣招」，較狹窄的定義是2010年11月起，政府推出的幾種印花稅；較廣闊的定義包括金管局在2009年10月起開始的收緊按揭指引。背景是2008年之後利率長期偏低，引發資金流入樓市，政府要推出不同印花稅壓抑投資需求；而金管局也推出「逆周期」措施控制按揭風險。

樓價在去年下跌15%，單獨地看，此跌幅不算小；以現時新發展區10年樓齡二手兩房單位成交價約600萬元，15%已是90萬元，大約是居於私人住宅家庭月入中位數的23倍。由「保障中等收入家庭資產」的角度看，似乎有一定理由支持政府作出「減辣」的決定。

不過，要留意15%下調幅度的背景，是長年上升的樓價。以金管局收緊按揭的2009年10月為基準，當時樓價指數為131.7，居於私人住宅家庭月入中位數為2.5萬元。去年最新數字，兩者分別升至332.5，及3.91萬元，升幅分別為152.5%及56.4%。

不單止樓價遠高於遏抑措施推出時的水平，而且樓價與家庭收入的差距反而比「辣招」推出時更闊。對於收入處於中等水平，而又有意置業的家庭來說，置業難度在十多年來持續上升。如果政府有意協助市民置業，現階段非「減辣」理想時機。此外，高樓價對香港吸引外來人才也有不利影響。當外地人才面臨負擔過高的住房費用時，他們很可能會選擇在其他地方工作。

最後，在放寬防疫措施後，香港的樓價已見穩定，二手樓價指數較去年底有輕微回升。如今年加息周期告終，樓價可望出現更強的反彈。除非樓價持續下跌，否則現時不應放寬遏抑措施。

原文刊於信報網站2023年2月14日