樓市深層次矛盾難解

17-3-2021

在本地選舉制度被大幅修改之後，被視為本港深層次矛盾的房屋土地問題，會不會有大刀闊斧的改革，也開始成為市場話題。但比較起來，房屋土地問題的解決，可能更為困難複雜。

說土地問題是本地深層次矛盾，應該沒有多少人會有異議，由中央政府、特區政府到本地不同光譜的政團，應該都會認同要解決房屋土地問題。所謂房屋土地問題，總括而言是土地供應不足，令樓價升幅長期高於市民收入，樓價難以負擔。在選舉方法修改之後，預料行政主導會進一步增強，政府要增加土地供應，阻力理應大減，那為什麼說問題更難解決？

很多人已談及一個明顯的原因：高地價政策在香港存在太久，既得利益者不單是少數富豪，也包括大量持有物業資產的家庭，甚至也包括政府本身。也許快速供應大量土地不難，但如果引發資產價格大幅調整，會否引發新一輪經濟問題，卻是誰也說不準的事。

傳統上，中共會區分敵我矛盾和人民內部矛盾。當某問題被視為敵我矛盾時，便沒有退讓的空間，只會全力予以打擊。但現時左看右看，房屋土地問題似乎也未被提升為敵我矛盾，問題看來仍在「人民內部矛盾」的程度(業主希望物業保值或升值，無樓一族希望樓價調整至可負擔水平)。

而現時房地產市場中的既得利益者，不少是在其他議題上政府仍需尋求其支持的對象，難以界定為打擊目標。如果矛盾定位沒有改變，便未必會有傷筋動骨的政策改變。但如果沒有大幅度的政策改變，又如何增加土地供應，紓緩樓價難以負擔的問題？

樓市牌局上由政府、發展商到一眾有樓、無樓的業主，都是玩家之一。面對政府已打開口牌，表明房屋土地問題有待解決。善解人意的開發商，也許多多少少要表態支持。推出大半年的土地共享先導計劃，在短期內出現申請的機會不低。在發展商識做的情況下，土地供應速度可望略為提高。至於政府及社會是否滿足於少數私人地皮轉為共享發展，便有待更長時間的觀察了。

原文刊於信報網站2021年3月16日

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