樓市吹淡風 辣招收唔收?

30-9-2015

樓市吹淡風，二手樓成交量據報「慘過沙士」，對於樓市可能調整，財政司司長說，政府會留意樓市發展，有需要時作出政策調整。語音未落，特首卻強調不會「減辣」，並會繼續增加土地及樓房供應。二人發言予人南轅北轍的印象，究竟政府葫蘆內賣甚麼藥？

將二人發言比較，一個言談間予人辣招可能調整的印象，另一方卻強調不會減辣；看得宮廷內鬥片多的人，可能會認為2017特首競選活動提早進行。不過，至少 在字面上，二人發言其實沒有矛盾：財爺說的是「有需要時調整政策」，特首說不會減辣，也許只是認為現時未是「有需要」的時間。

客觀而言，政府在2010年11月推出額外印花稅，是為樓市需求管理措施（即坊間說的辣招）第一式，其後並多次「加辣」，包括增加額外印花稅的稅率、推出 針對非本地買家的買家印花稅及已持有住宅物業人士的雙倍印花稅等，由政府推出的三項印花稅，一般統稱三辣招，原則上都是以增加買賣交易成本的方式，調控需 求。成交量減少，某程度上可說是有關措施的目標。問題是，一般人討論官方招數的成果，卻着眼於樓價。

現時不是調整辣招好時候

以樓價指數看，現時二手樓價較額外印花稅推出時，上升65%。雖然近日樓市吹淡風，二手成交量急降之餘，更不時傳出叫價大幅調整的個案，不過，以數論數，樓價指數（不論是官方的抑或業內的）就是未見調整。2010年難以負擔當時樓價的人，更難以負擔當前樓價。

以民情角度看，三辣招其實對本地初次置業人士的買賣成本完全沒有影響，如果在現時減辣，直接受惠的會是非本地買家及持有一個或以上物業人士；在樓價仍然高企，用家仍抱怨樓價難負擔的時候，減辣只會被認為鼓勵非用家入市，在此情況下，似乎現時的確不是調整辣招的好時候。

政府的辣招當然不會長期實行，直到永遠；政府真的認真考慮調整政策的合適時間，大概是收招也沒有多少反對聲音之時，以靜態的座標考慮，大概要待樓價下跌至 出招前水平，即較現時樓價大概下調46%左右；以動態的座標，例如供樓負擔相對於一般家庭收入計，由於未來按息望升，樓價、收入不變供款負擔都會增加，樓 價可能要有多於46%的跌幅，才會觸發港府收招。短期內，業內人士似乎不必寄望政府會可能收招、刺激樓市成交量及成交價出現明顯改善。

原文刊於經濟日報網站2015年9月30日
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