樓市到了減辣的時候？

6-10-2022

早前金管局調整壓測要求，被市場解讀為減辣。但措施暫時未見帶來明顯刺激，暫時看，樓價指數、成交量都在走下坡。放在眼前的問題是，如果樓市調整持續，政府會推出更多減辣措施？現時減辣對樓市又有幾多刺激作用？

先看樓價，視乎統計方式，二手樓價比去年同期下調約7%至10%，而多方分析都估計，在利率看升、經濟前景不明朗的情況下，樓價仍有下調空間。再看成交量，9月一手成交只約600宗，遠低於近年每月一手平均成交約1300宗水平。由數據看，樓市已進入調整期。

由於現樓樓價會影響賣地成交價，而土地拍賣又是港府收入的一大主要來源；加上樓價「穩定」一直被視為影響中產階層是否支持政府的風向標；政府似乎有足夠誘因在樓價下調時相應減辣，為樓市帶來支持。

所謂減辣，主要指調整近十多年來推出的多種印花稅。早前放寬壓測，效果是令同等收入的按揭申請人可借用的樓按金額上升；但不會減少按揭借款人的置業成本或利息支出。惟下調或撤銷部分印花稅的話，卻是直接減少買家的置業成本，可能為樓市帶來更明顯的的刺激作用。

當然，對上一次加辣是2016年11月，政府推出加強版印花稅，將永久居民購買第二套住宅或非永久居民購買住宅的「雙倍印花稅」改為劃一的15%稅率。現時樓價比當時高出20%，在樓價調整幅度相對較低時減辣，恐怕仍會引來「托市」、「只許樓價升、不許樓價跌」等批評。

不過，現時港府力推「大灣區」生活圈的概念，涉及非香港永久居民的買家印花稅(樓價15%)及從價印花稅(樓價15%)，是否下調，似乎有一定討論空間。尤其近月坊間對於「搶人才」的討論升溫；本地大學近年有大量內地生就讀，2021/22學年，教資會資助14792個內地生在香港就讀本科或研究生學位。另外有約2.5萬個自資就讀本科、研究生學位。他們可能是人才流失問題的答案。現時的印花稅政策之下，他們在取得永久居留權之前置業，便要支付樓價三成的印花稅。如果針對他們的需要而調整印花稅，而非一刀切放寬，可能利好樓市氣氛，又不致於刺激長線的投資需求。

原文刊於信報網站2022年10月4日

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