有關減辣的幾點思考

23-2-2016

樓價持續調整，早前特首仍在斬釘截鐵表明不考慮減辣，金管局卻說如確認樓價轉向，將檢討逆周期措施。雖然政府、金管局有別，但市場往往「不用分得那麼細」，將政府、金管局的招數都統稱為樓市辣招。

金管局自2009年以來多次收緊按揭指引，稱為逆周期措施。大致的概念是樓市處於上升周期，便透過措施收緊信貸。值得留意，此等措施的初衷，應該是控制銀行的風險，而不是直接去調控樓價。

但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等，金管局都成功將整體按揭槓 桿比率下調；對於持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士，有關措施的影響更大，結果是投資及換樓需求都受一定影響，其遏抑樓價的威力不下於政 府的辣招(三種印花稅)。在此，先按市場習慣，稱呼金管局的招數為辣招。

要求官方減辣的理據，除樓價較去年高位已見明顯下調外。一般估計隨利率回升、經濟放緩，年內樓價或出現更大跌幅，如樓價跌幅擴大，負財富效應會令經濟進一步收縮。

一般相信金管局如確認樓價轉勢而減辣/收招，會採用「後發先收」的步驟。例如2015年2月推出第7輪逆周期措施，700萬以下物業按揭成數至6成的限制便可能先行放寬；而2009年限制2000萬元以上物業按揭成數至5成的第1輪措施，會在最後才收回。

參考中原指數，今年2月中的樓價指數其實已較去年同期(即上次出招)低約5%，市場要求收招的聲音更見響亮。

當然，如果去年2月金管局認定當時樓價過高，風險太大需要制約，也沒有理由樓價輕微低於出招時幅度，便急急收招。較有可能的是樓價明顯低於出招位(例如低一成以上)時，才考慮是否收回。

最可能首先收回的招數，如無意外應是600萬元以下物業的按揭成數限制。即由現時的6成上限，調整至去年2月出招前的7成。理論上此會令用家的首期比例減少，可提早置業。

問題在於，樓市往往受大市氣氛影響，在普遍預期樓價回落的當下，剛性需求也告回軟，現時放寬樓價成數未必對刺激成交有太大作用。

最後要留意的是，除了「限制按揭成數」之外，近年金管局推出的招數中，有部份涉及基本風險控制的要求，例如按揭壓力測試、對非本地收入人士按揭成數有更嚴格限制等。此些招數有可能長期存在，即使樓價出現較大調整，監管機構亦未必會收回。

原文刊於信報網站2016年2月23日
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