新盤建築期付款比例上升的深層影響

14-7-2020

去年按證公司放寬按揭保險的適用範圍之後，在一手市場引發一個連鎖反應──選用建築期付款的買家比例大幅增加。表面看，選用建築期或即供期，只是買家選用付款方法的小問題，但對樓市生態其實有重大影響。

按保的適用範圍由600萬元以下物業放寬至1000萬元以下物業，是特首在去年的《施政報告》中首先提及，坊間戲稱新按保為「林鄭plan」。而新按保推出至今，一個較明顯的影響，是新盤選用建築期付款的比例大升。

過去一般樓花項目，由於即供付款的折扣較多，多數情況下選用即供付款的買家較多。但在新按保推出之後，情況逆轉，多個新盤出現較多買家選用建築期付款的場面，個別新盤更有逾八成買家選用建期付款。主要原因在於，新按保只接受現樓申請，樓花買家要申請按保，只可選用建築期付款，待物業成為現樓再行申請上會。

不少人在買家角度討論過，選用建期付款加按保的風險，包括樓價下跌，估價變動或令借款額減少等。但在更宏觀的角度，建築期的選用比例大升，其實有更深層次的影響。

對發展商來說，買家用即供付款，賣方理論上會較早收回現金，更多買家選用建期付款，資金回籠的速度便較慢，對資金雄厚的本地大型發展商、近年陸續涉足本地樓市的巨型內地發展商來說，要較長時間收回資金，也不是太大問題。但對中小型發展商來說，單一項目佔集團業務的比重較高，資金回流速度的影響較大。當市場生態促使更多買家選用建期付款，也代表中小型發展商的競爭環境更為困難。

原本香港樓市已是大型發展商主導，近年內地發展商又加入市場；加上新按保的推出，建期付款成為新盤主流，中小型發展商的市場位置可能會更為邊緣化，未來寡頭主導市場的情況，可能比現時更甚。

原文刊於信報網站2020年7月14日

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