政府要樓價跌4成？

31-1-2019

行政長官林鄭月娥早前在瑞士接受訪問時表示，希望把港人供樓負擔佔入息比率，由目前約70%大降至40%。返港後特首未有就此再作補充，其實有關言論值得關注。因為要達成此目標，可能代表樓價要下跌44%。

林鄭所講的約70%供樓入息比率，來自《政府經濟報告》。其計算方式根據5個條件：一、以市價購買一個45方米（484方呎）單位；二、按私樓住戶（不計公營房屋住戶）家庭月入中位數；三、當前按揭利率；四、7成按揭；五、還款期20年。而最新數字為71%。參考最新數據，大致可理解為，一個月入39,700元的家庭，購買一個樓價770萬元的單位，以7成按揭，20年還款，利率2.375厘，月供為28,235元，佔月入71%。

在5個條件中，單位面積、按揭成數、還款期是統計的基本設定，不會改（此也是受人非議之處，例如7成按揭、20年還款等，都不是今日普遍的按揭條件）。變數只有樓價、利率及家庭月入中位數。假設利率及月入不變。要供樓負擔由71%變為40%，樓價便需要下跌至430萬元，跌幅為44%。

如果政府真的存在一個政策目標，是要令樓價下跌44%，似乎應該以更直接的方式向市民交代，而非向外媒透露了事。此外，有人將此目標與首任行政長官董建華當年的八萬五比較，但兩者其實有很大差異。

八萬五建屋目標在後來雖然無疾而終，但在開始時，是在施政報告內公報的政策。而且八萬五相當明確，而是否達成目標的判準就是建屋量。相對而言，「供款負擔降至4成」究竟是政策目標，抑或是政府高層的良好意願，暫時並不清楚。此外，目標似乎清晰，但理論上有多種手法達成—例如樓價不變，大幅增加私樓住戶入息中位數是一種理論上可行的手法。當然，正常情況下，薪金難以大幅上調，而剩下來的可行手段似乎有兩種。

一種是大幅增加私樓供應，令樓價大跌。第二種是大幅增加資助房屋，滿足草根至中產的居住需求，令居於私樓的以高收入家庭為主，便可在不大幅調整樓價的情況下達成目標。

結果又回到之前的老問題：不管要增加的是私樓抑或資助房屋，都要大幅增加土地。究竟地從何來？在整體供應量不足的情況下，又如何可能達成「供樓負擔降至4成」的目標？

原交刊於經濟日報網站2019年1月30日

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