放狗咬狗的樓市建議

24-5-2016

一個古老的笑話：街上一群流浪狗在打架，警察到場，解決方法卻是放警犬咬狗，結果打架的狗更多，自然是徒增混亂。別以為此單純是笑話，在樓市，不時也有類似的建議出現。

某團體因應樓價高企、初次置業人士儲首期需時多年，向政府作出多個建議，包括：降低初次置業人士的印花稅、放寬按揭成數，以及提供低息貸款。簡單來說：他們認為現時樓價過高，高得初次置業家庭難以負擔，而開出的解決方案，是政府透過低息貸款資助，協助首次置業家庭入市。

港府過去其實有多項置業貸款/資助計劃，90年代尾、21世紀初，便有首次置業貸款、自置居所貸款計劃、夾心階層置業貸款計劃等幾個以公帑資助的計劃同時並存，照顧層面由公屋居民、較低收入首次置業家庭，以至月入6萬元的「夾心階層」不等。

由微觀角度，即從受惠家庭的角度看，自然是歡迎類似的計劃，有關安排不單令合資格買家入市機會增加、負擔減少；不少早年透過類似計劃入市的買家，資產早已大幅增值；但必須留意，在錯誤時機獲批類似優惠，一樣可能令買家作出錯誤入市決定，蒙受不必要的損失。

在 宏觀的角度看，類似計劃其實是在刺激更多資金入市，當樓價已然高企的時候，仍建議政府以公帑資助市民置業，效果也類似放狗咬狗。放狗咬狗的效果是 混戰加劇，公帑資助市民置業，效果就是增大需求，而且刺激作用有槓桿效果：例如受惠家庭獲50萬低息貸款額，最終卻是連同銀行按揭幾百萬元入市。當供應未 能相應增加時，刺激需求只會令樓價進一步上升（在現時的市況下可能是高位徘徊）。到了樓價進一步上升，連原有的資助也不足以協助買家置業，到時又是否要增 加資助？

另一個問題是，有關團體建議向首次置業家庭提供「低息貸款」，利率高低是相對的；多年前的首貸，利率是2厘，當時算是極低息。但 與現時的按息比 較，2厘的按息卻只是市場按息。現時首次置業家庭仍可透過按保，申請高達樓價9成的按揭，利率就在2厘水平。如果2厘也不算低息，究竟要如何才算低息？

要協助市民置業，大概沒有速成的方法，唯有慢慢增加供應。在有效增加供應之前推出任何措施協助市民置業，都無異於放狗咬狗。

原文刊於經濟日報網站2016年5月24日
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