放寬按揭若刺激樓價向上　或抵銷政策效果

8-6-2023

 財政司司長在立法會會議上提及，會考慮為自住買家進一步放寬按揭成數。究竟在現時市況下，按揭成數應否進一步放寬？有什麼可以放寬？放寬之後又會有什麼可能後果？

財政司司長對於放寬按揭成數的說法，多少有點令人意外。原因之一，是之前地產業界集中建議放寬各類印花稅等「辣招」，少有人建議放寬樓按成數。而市場人士建議放寬辣招，部份原因可能因為他們認為現時市要影響買家（尤其是投資者）入市的，主要是各類印花稅。按揭成數的限制反而不是大問題。

放寬可支持樓市

近日樓市表現牛皮，在3月單月一手成交創2年多新高後，4、5月的一手成交量都只在1000宗水平徘徊；二手樓市的5月成交量更明顯下跌。此情況下，如落實放寬按揭成數，除了協助有需要的用家入市，客觀上也有為樓市帶來支持的作用。

兩個放寬方向及其效果

自2019及2022年兩次放寬按揭保險的適用範圍之後，1,000萬元以下物業的按揭保險成數可達9成，1,000萬元以上物業按揭成數可達8成(貸款額上限960萬元)。如果在此基礎上考慮放寬，有兩個可能的方向：

1. 更高樓價的物業，都可以申請按揭保險，取得較高成數的按揭。
2. 現行的按揭保險，按揭成數進一步上調。

問題在於，一般自住買家初次置業的樓價，應該集中在1000萬元以下物業。如果把按保的適用範圍放寬，最受惠的會以換樓客，而非上車客為主。

如果是在現時按保適用範圍再提高按揭成數，例如90%上調至95%。理論上減少準買家儲蓄首期的時間。但由9成提高至9成半，實際上的幫助效果未必太大。

若刺激樓價上升　或抵銷放寬效果

在個別準買家角度考慮，在現水平上再提高按揭成數，表面上可以減少儲蓄首期的時間。但也要留意，措施或會刺激需求，例如被市場解讀為利好消息，樓價因而上升，可能會完全抵銷增加按揭成數、縮短儲蓄首期時間的效果。

原文刊於經濟日報網站2023年6月7日