放寬按揭為高息按揭借款人開啟逃生門

14-7-2023

金管局放寬自住物業的按揭成數，按證公司亦把按揭保險的樓價適用範圍提高。有關措施是否會刺激樓市，尚是未知之數。但對於早幾年曾借取發展商一、二按入市的買家來說，措施無疑是開啟了一度逃生門。

7月7日放寬按揭成數之後，樓價1750萬元以下物業的按揭成數上限提高至七成(貸款額上限1050萬元)；樓價由1750萬元至3600萬元的物業，按揭成數上限為六成(貸款額上限1800萬元)；樓價高於3600萬元物業，按揭成數維持在50%。而按保放寬後，樓價1125萬至3000萬元物業，可借按揭成數都有所放寬。

措施在上周五即時生效，但周末成交未見特別受刺激。一手因為沒有大型新盤銷售，周末成交量只有十多宗、10大屋苑成交量維持個位數。暫時未見「好消息刺激入市」效應。不過，由於購買1000萬元以上物業，按揭成數提高了，在沒有特別壞消息的情況下，估計這些價位的成交會慢慢增加。

放寬按揭成數，對樓價有多少刺激，仍有待時間證明。但那些過去數年曾借取發展商一、二按入市的業主，卻會即時受惠於按揭放寬。這些業主的共通點，大概是在旺市時以溢價購買一手盤、借用發展商安排的按揭，首數年的低息優惠期完結，還款開始以P或P加計算。但由於原初的按揭成數較高、碰上近2年樓價下調，轉按時的估值要重新計算，令他們難以將高息按揭轉按至銀行，變相要長期應付較高利率的按揭債務。

在現時新措施下，樓價3000萬元以下物業都在按保的適用範圍，大大減低轉按的難度。當然，修訂按揭是一回事，即使計算物業現值、新按揭成數之後，轉按所得可償還舊按，小業主的收入仍然需要可以通過壓力測試，才會獲批按揭。不過，如果所有條件的符合，那些曾經借用發展商按揭，而優惠期又已完結的小業主，都應該考慮申請轉按以節省利息。

除了開啟逃生門，放寬按揭之後，市場對發展商安排、優惠期後利率較高的按揭需求理應減少。在降低系統風險角度考慮，此未償不是一件好事。

原文刊於信報網站2023年7月11日