放寬壓測的托市效用

28-9-2022

多家銀行在上周輕微上調最優惠利率(P)八分一厘，為香港3年多來首次加P；上周五金管局突然放寬按揭壓力測試的要求，行動被市場解讀為托市。是否托市無從查證，值得討論的是，措施對市場會否有正面作用。

壓力測試於2010年推出，原版的要求是按揭申請人在「當前利率加2厘」的條件下，按揭還款不多於月入六成。2013年2月金管局把要求調升成「當前利率加3厘」，按揭還款不多於月入六成。至上周五，金管局再把要求調整回「當前利率加2厘」。

市場將放寬壓測理解為托市，主要原因是措施會令同等收入的按揭申請人在同等按息、同等還款期的情況下，可借取更高的樓按金額。以月入1萬元為例，在按息為2.8厘，還款期30年的情況下，放寬壓測之前，可借取的樓按上限為1,022,576元。放寬之後，在同等條件下，可借取的樓按上限上升為1,143,586元，增幅11.8%。在新壓測標準下，按息要升至3.8厘，月入1萬元的申請人，其可借取樓按上限才會調整回102萬元左右。

本來利率上升會令按揭申請人需要更高收入來通過壓測；放寬壓測大大抵消了加息在此方面的影響，理論上略為降低了入市門檻的要求。問題是在利率持續看升、經濟前景又因種種原因仍不明朗的情況下，放寬壓測未必有太大刺激作用。

原本推出壓測、把壓測加辣，原因之一是太多資金湧入樓市，需要把水閘升高、減少資金流入的速度。但現時因其他原因，資金湧入樓市的速度已經放緩；此時放下水閘，也不會令更多資金再流向樓市。

另一個問題是，此水閘已經沒有多少再放寬的空間。以現行按息2.8厘，還款期30年計，在計算「加2厘」的壓測後，實際上會限制借款人把每月還款上限限制在約47%：每1萬元收入，可借樓按極限為1143586元，月供約4,698元。就算完全取消壓測，回到2010年前的一般要求，現行按息下每月還款不逾月入5,000元，樓按上限只會增加約6%；即使完全取消壓測，刺激作用其實比「加3厘降至加2厘」更有限。

如果政府或金管局真的有意托市，下一步可能需要進一步放寬種種辣稅。

原文刊於信報網站2022年9月27日

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