放寬壓測對樓市有無刺激作用？

9-2-2024

據報金管局有意放寬按揭壓力測試的要求。如果成事，此舉無疑會向市場釋放「當局有意支持樓市」的訊號。但不同的調整，將對樓市會有不同的影響。

先回顧壓力測試(壓測)的概念，多年以來，銀行處理按揭申請時，一般只會要求借款人每月還款低於月入一半。壓測在2020年推出，背景是2008年後市場利率進入極度偏低環境。一個月拆息長期在1厘以下徘徊的歲月，利率一旦「復常」，在超低息環境下借入的樓按，每月還款便會急升。

壓力測試的推出，作用便是限制樓按申請人在低息環境下的借款金額，為未來利率可能回升設置人為的緩衝。最初的壓測標準是「現行按息上升2厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2013年標準上調至「現行按息上升3厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2022年標準又調整回至本來「現行按息上升2厘」的要求。另外，對於有本身有其他按揭負擔(包括身為按揭借款人或擔保人)的按揭申請者，壓測標準是「計算按息上升後，總按揭還款不逾月入五成」。

壓測在不同的利率環境下，對收緊按揭貸款有不同的影響。以數年前流行的按揭條件為例，當時一個月拆息為0.2%，Hibor Based按揭為H加1.3%，最優惠利率為5%，「鎖息上限」為 P減2.75%。借款人如借入500萬元，還款期30年，實際上每月還款是17256元，如果按傳統的供款與入息比率要求，每月還款不逾月入50%計，理論上收入只需要34512元即可通過要求。但在當時壓力測試的要求(以鎖息計，加3%計，每月還款不可高於月入60%)，每月收入要62606元，才可通過要求。因為壓力測試，對借款人收入的額外要求，增加了81.4%。

現時統計上，拆息按揭仍是主流，但拆息上升，H按借款人大都以鎖息上限供樓，加上2022年壓力測試的要求由「現行按揭利率加3%」，調整至「加2%」之後，壓力測試的限制作用已經大幅減少。以按揭本金500萬元，還款年期30年計。傳統的供款與收入比率要求(每月還款不逾月入50%)下，按揭申請人的月入需要在48465元以上。計算壓力測試後，月入需要在50635元以上才可獲銀行批准申請。壓力測試的對收入的「額外」要求只增加了4.5%。

在現時的利率環境下，如果單純把壓測標準下調(例如改為「現行按息增加1厘，按揭還款不逾月入60%」，甚至完全取消自住用家的壓測要求)，正面作用也十分有限。在計算上，較有刺激作用的措施，是取消/放寬對本身有其他按揭負擔者的壓測要求。例如本身有未償還按揭，再申請第二個住宅按揭，限制等同自住申請人。在近月租金持續上升、利率看跌的趨勢下，可能會帶動一定投資需求置業。

原文刊於信報網站2024年2月6日