按揭新指引對投資者限制遠大於上車客

4-3-2015

金管局再度收緊按揭指引，市場一個主要回響是「上車客更難入市」了。但有關反應似乎流於情緒化，綜觀各項措施，較受影響的與其說是上車客，不如說是投資者。

說上車客受影響的人，大概着眼於700萬以下物業按揭成數上限由7成降至6成一項。至於其他兩項修訂，包括收緊第二套自住住宅及非自用物業的供款與入息比率要求，其實對上車客沒有多少影響。

以購買一個400萬元物業計，按揭成數由7成下調至6成，首期會由120萬元，上升至160萬元；上車客要儲蓄首期的時間大幅增加。不過，現實中，香港有按揭保險等的高成數按揭。即使在「加辣」後，符合以下條件，仍可申請9成按揭，包括：

一、 首次置業

二、 固定入息

三、 樓價400萬元以下

四、 供款與入息比率不逾45%，按息加3厘，壓力測試下供款不逾月入55%

對比加辣之前，只是略為收緊了供款與入息比率的要求。以400萬元物業，9成按揭，利率2.15厘，還款期30年為例，月供13,578元。之前月入 32,762元以上即可通過壓測要求；新例下月入35,740元才可通過。換一個角度看，有關要求令選用較長還款年期的借款人，實際供款比率由41%收緊 至38%。客觀而言，上車的要求的確較前嚴格，但影響不算太大。而措施的推出，主要仍是為了保證以高成數按揭入市的用家，有足夠的支付能力。

投資者加按套現空間大幅收窄

較受新措施影響的，反而是實力一般的投資者。一般樓市投資者的投資方法，就是以按揭購入物業後，待物業升值，再加按套現，作為新購物業的首期。程序不斷重複，以擴大投資（及債務）規模。

首先，700萬元以下物業按揭成數劃一為6成。以往一名投資者持有一個市值400萬元物業，按揭餘額5成，他有機會加按套現80萬元。新例下，他套現的空間便只有40萬元。

其次，在舊例之下，一名業主購入一個單位後，是有可能以「自住」名義購入第二，甚至第三個物業，只要提出的理由為銀行接受，銀行便可能以按自住條件批出按 揭。所謂自住按揭條件，主要便是指基本供款與入息比率為50%，按息加3厘，壓力測試下供款不逾月入60%。而新例下，銀行將不再接受任何豁免理由，只要 是第二個物業，便以較嚴格的壓力測試標準審批。

兩例並用的結果，是令欠缺現金的投資者加按套現投資的空間大幅收窄。至於小投資者入市門檻提高，是否意味樓市需求下降，那便是另一回事了。

原文刊於經濟日報網站 2015年3月4日
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